Zapytanie: Czy mogę kupić nieruchomość bez umowy notarialnej ? Odpowiedź:
WAŻNĄ UMOWĘ ZAWIERA SIĘ TYLKO U NOTARIUSZA
Aby umowa przeniesienia własności nieruchomości była ważna, trzeba zawrzeć ją w formie aktu notarialnego. Może ją sporządzić notariusz w Polsce lub za granicą.
Umowa przeniesienia własności nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Mimo że u notariusza trzeba uiścić dosyć wysokie opłaty, to nie wolno rezygnować z takiego sposobu przenoszenia własności, np. zawierając umowę na piśmie.
Informacje w akcie notarialnym :
Akt notarialny powinien zawierać następujące dane:
określenie dnia, miesiąca i roku sporządzenia aktu notarialnego. Strony mogą się jednak domagać, aby podano w nim również godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu,
wskazanie miejsca podpisania aktu,
imię i nazwisko notariusza, określenie siedziby jego kancelarii,
dane stron zawierających umowę (imiona, nazwiska, imiona rodziców, adresy). Notariusz powinien również określić sposób, w jaki ustalił tożsamość tych osób, na przykład na podstawie dowodu osobistego,
cenę nieruchomości. Cena nieruchomości określona przez strony w umowie sprzedaży powinna odzwierciedlać jej wartość rynkową. Gdyby znacznie od niej odbiegała, to należy liczyć się z tym, że urząd skarbowy wezwie strony do zmiany tej wartości lub do uzasadnienia, dlaczego tak niska cena została podana. Urząd może nawet ustalić wartość sprzedawanej nieruchomości na podstawie opinii biegłych,
stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany,
podpisy stron, notariusza i ewentualnie również osób obecnych przy zawieraniu aktu notarialnego.
Notariusz w akcie zamieszcza też informację o tym, czy lokal został już wydany, a jeśli nie, to kiedy to nastąpi, oraz o cenie (jej wysokości oraz terminie zapłaty).
Przy sprzedaży mieszkania stanowiącego samodzielny lokal mieszkalny do aktu dołącza się zaświadczenie potwierdzające tę samodzielność oraz rzuty odpowiednich kondygnacji budynku, na których znajduje się lokal.
Własnoręczne podpisy
Podpisy kupującego i sprzedającego złożone na akcie notarialnym powinny być własnoręczne, nie mogą być tylko parafą ani faksymile lub stampilą. Nie mogą być złożone przy czyjeś pomocy, nikt nie może więc prowadzić ręki osoby podpisującej się. Podpis nie musi być czytelny, ponieważ jest składany w obecności notariusza. Osoba, która nie umie albo nie może się podpisać, składa tuszowy odcisk palca. W trakcie nie trzeba uzasadniać, dlaczego nie podpisała się własnoręcznie.
Akt notarialny podpisuje także notariusz, który zatrzymuje oryginał, a kupującemu i sprzedającemu wydaje wypisy. Notariusz podpisuje również wypisy, które w obrocie prawnym mają taką samą wartość jak oryginalny dokument.
Notariusz pobiera następujące opłaty:
taksę notarialną,
podatek VAT według stawki 22 proc., od wynagrodzenia notariusza,
opłatę sądową od wniosków o wpis do księgi wieczystej własności oraz za założenie księgi wieczystej dla nieruchomości.
Przy obliczaniu wartości przedmiotu czynności notarialnej nie odlicza się obciążeń i bonifikat. Natomiast za sporządzenie wypisu, odpisu lub wyciągu z akt maksymalna stawka wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Stroną jest tekst obejmujący nie mniej niż 25 wierszy.
Maksymalna kwota, o którą może być zwiększone wynagrodzenie za dokonanie czynności notarialnej poza kancelarią notarialną, wynosi:
w porze dziennej - 50 zł
w porze nocnej oraz w dni wolne od pracy - 100 zł za każdą godzinę niezbędną do dokonania tej czynności od opuszczenia kancelarii do powrotu.
Za porę dzienną liczy się czas między godziną 8 a 20.
Zawierając umowę przedwstępną kupna nieruchomości, nabywca najczęściej daje pewną kwotę z tytułu zadatku.
Nabywca płaci zadatek
Zadatek zabezpiecza interesy obu stron przed niewykonaniem umowy. W razie gdy jedna strona nie wykona umowy, druga bez wyznaczenia dodatkowego terminu ma prawo od niej odstąpić i zachować zadatek. Jeżeli w takiej sytuacji od umowy odstępuje strona, która dała zadatek, to wówczas ma prawo domagać się kwoty dwukrotnie wyższej od tej, którą uiściła z tytułu zadatku. Natomiast nie można dochodzić z tytułu niewywiązania się z umowy kwoty wyższej niż dwukrotna wartość zadatku. Jeżeli umowa zostanie wykonana, to wówczas zadatek zalicza się na poczet ceny nieruchomości, którą powinien zapłacić kupujący.
Umowa może być rozwiązana z powodu okoliczności, za które zarówno kupujący, jak i sprzedający nie ponoszą odpowiedzialności bądź też z powodu okoliczności, za które oboje odpowiadają. Zadatek powinien zostać zwrócony. Nie ma też obowiązku zapłacić z tytułu zwrotu zadatku kwoty dwukrotnie wyższej.
Zgłaszając się do Agencji UMIX , masz pewność iż wymienione powyżej działania zostaną przeprowadzone poprawnie.
Zapytanie: W jaki sposób otrzymywać powiadomienia o nowych ofertach w serwisie POSREDNICY.PL ??? Odpowiedź: Jeśli chcesz uzyskać informację o nowych ofertach zamieszczonych w naszym serwisie , zapisz się do POWIADAMIACZA Panel rejestracji , widoczny jest w lewym pasku strony pod wyszukiwarką , podaj swoje dane i adres e-mail. Po rejestracji otrzymasz od nas e-mail z prośbą o potwierdzenie danych użytych w rejestracji. Klikając na link w otrzymanej poczcie autoryzujesz e-mail , od tej pory będziesz otrzymywał nasze powiadomienia.
Informujemy, że prowizja za pośrednictwo przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2,9% (+22% VAT). Umowy zawierane są w formie pisemnej, do zawarcia, której niezbędne jest posiadanie dokumentu tożsamości ze zdjęciem.
W celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości potrzebne są następujące dokumenty:
przy nieruchomości zabudowanej - akt notarialny nabycia - odpis z księgi wieczystej - mapa zasadnicza - wypis z planu przestrzennego zagospodarowania - wypis z rejestru gruntów
przy nieruchomości niezabudowanej - akt notarialny nabycia - odpis z księgi wieczystej - mapa zasadnicza - wypis z planu przestrzennego zagospodarowania - wypis z rejestru gruntów
dom w trakcie budowy - akt notarialny - odpis z księgi wieczystej - wypis z rejestru gruntów - wypis z planu przestrzennego zagospodarowania - pozwolenie na budowę - dziennik budowy
INFORMACJE DLA KLIENTÓW KUPUJĄCYCH:
Informujemy, że prowizja za pośrednictwo przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2,9% (+22% VAT). Umowy zawierane są w formie pisemnej, do zawarcia, której niezbędne jest posiadanie dokumentu tożsamości ze zdjęciem. Umowę może podpisać pełnomocnik lub osoba upoważniona przez kupującego.
INFORMACJE DLA KLIENTÓW ZGŁASZAJĄCYCH NIERUCHOMOŚĆ DO WYNAJĘCIA:
Informujemy, że prowizja za pośrednictwo w najmie nieruchomości wynosi 100% (+22%Vat) pierwszego czynszu. Umowy zawierane są w formie pisemnej, do zawarcia, której niezbędne jest posiadanie dokumentu tożsamości ze zdjęciem. Umowę może podpisać pełnomocnik lub osoba upoważniona przez wynajmującego.
INFORMACJE DLA KLIENTÓW SZUKAJĄCYCH NIERUCHOMOSCI DO NAJMU:
Informujemy, że prowizja za pośrednictwo w najmie nieruchomości wynosi 100% (+22%Vat) pierwszego czynszu. Umowy zawierane są w formie pisemnej, do zawarcia, której niezbędne jest posiadanie dokumentu tożsamości ze zdjęciem. Umowę może podpisać pełnomocnik lub osoba upoważniona przez wynajmującego.
Zapytanie: Kupiłem działkę , co dalej ??? Prąd co gdzie i jak ? Odpowiedź:
Zanim rozpoczniemy budowę domu, w pierwszej kolejności musimy doprowadzić na działkę prąd niezbędny do zasilania betoniarki, elektronarzędzi , oświetlenia placu budowy.
Dlatego już na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę powinniśmy wystąpić o podłączenie do sieci elektroenergetycznej. Wszelkie prace przy instalacji może wykonywać wyłącznie elektryk z uprawnieniami, a na odcinku od linii zasilającej do licznika - pracownik rejonu energetycznego.
Od słupa do licznika Odcinek instalacji łączący linię elektroenergetyczną z budynkiem nazywamy przyłączem. Może to być kabel podziemny lub przewód napowietrzny. Sposób prowadzenia przyłącza określa zawsze zakład energetyczny w warunkach technicznych przyłączenia (WTP). Możliwość wyboru mamy tylko wtedy, gdy zasilanie będzie podłączone do linii napowietrznej.
Mniej narażone na uszkodzenia oraz nie szpecące budynku jest przyłącze kablowe podziemne, ale koszty jego wykonania są wyższe.
Warto zdecydować się na ułożenie docelowego przyłącza kablowego i zamontowanie skrzynki przyłączeniowej w ogrodzeniu. Unikniemy wtedy konieczności wykonania tymczasowego podłączenia do sieci na czas budowy, a następnie przełożenia linii do gotowego już budynku.
Zakłady energetyczne preferują zresztą instalowanie złącza na zewnątrz posesji, gdyż z zamontowanego tam licznika można odczytać wskazań w czasie nieobecności mieszkańców i utrudnia nielegalny pobór prądu.
Każde przyłącze ma zabezpieczenie przed przeciążeniem i zwarciem, tzw. bezpieczniki główne, których prąd nominalny zależy od przydzielonej w WTP dopuszczalnej mocy obciążenia ( w domach jednorodzinnych najczęściej 25-32A). Ponieważ instaluje się je przed licznikiem, to z reguły są one plombowane, a w razie przepalenia, wymiany dokonuje zakład energetyczny.
Doprowadzenie prądu do budynku może odbywać się linią jedno- lub trójfazową. Nawet jeśli nie przewidujemy zainstalowania odbiorników trójfazowych (silniki elektryczne, ogrzewanie, kuchenki elektryczne dużej mocy) to przyłącze powinno być trójfazowe, gdyż możemy wtedy używać równocześnie kilku domowych urządzeń, a w razie awarii jednej z faz nie będziemy całkowicie pozbawieni prądu.
Na końcu instalacji przyłączeniowej umieszczany jest licznik energii elektrycznej dostarczany i konserwowany przez zakład energetyczny, który również dba o okresową jego legalizację (co 10 lat).
Podzielić na obwody
Doprowadzenie prądu do poszczególnych gniazdek, punktów oświetleniowych, hydroforu czy bojlera wymaga wydzielenia z linii zasilającej pojedynczych obwodów. Wtedy można bowiem każdy z nich oddzielnie zabezpieczyć na wypadek zwarcia bądź przeciążenia i niezależnie nimi sterować. W tym celu instalowane są rozdzielnice - estetyczne skrzynki pozwalające na zamontowanie w ich wnętrzu bezpieczników, wyłączników, przekaźników i innej aparatury zabezpieczającej i sterującej.
Standardem stały się rozdzielnice modułowe, wyposażone w znormalizowane szyny montażowe, dzięki którym montaż aparatury i osprzętu jest szybki i wygodny. Rozdzielnice mogą być montowane na ścianie (naścienne) lub przystosowane do osadzenia w murze (wnękowe). Pierwszy rodzaj rozdzielnic stosuje się przede wszystkim wtedy, gdy doprowadzenie przewodów odbywa się w listwach lub kanałach kablowych, natomiast rozdzielnice wnękowe zakładane są przy prowadzeniu przewodów pod tynkiem.
Wielkość rozdzielnicy określana liczbą możliwych do zamontowania modułów aparatury, zależy od stopnia rozbudowania instalacji. W domach jednorodzinnych, przy przeciętnej liczbie obwodów, wystarczające będą rozdzielnice 24- lub 36-modułowe, ale niekiedy potrzebne będą dwie takie skrzynki, jeśli bardzo rozbudujemy instalację.
Uwaga! Warto zamontować rozdzielnicę nieco większą, niż wynika to z aktualnych potrzeb, gdyż w razie rozbudowy instalacji łatwo będzie utworzyć nowe obwody.
Przepisy wymagają, aby w jednym obwodzie nie było podłączonych więcej niż dziesięć gniazdek wtykowych lub 20 punktów (opraw ) oświetleniowych, a odbiorniki o dużej mocy (pralki, bojlery, kuchenki elektryczne) powinny być zasilane z indywidualnie zabezpieczonych obwodów.
Rozdzielnice montujemy w miejscu łatwo dostępnym, w pobliżu drzwi wejściowych na wysokości ok.1,4 m. Najwygodniej umieścić ją w wiatrołapie lub holu i nie powinno się jej zabudowywać np. w szafie, gdyż w razie wystąpienia uszkodzeń może dojść do zapalenia się drewnianych elementów.
Pajęczyna przewodów
Sieć przewodów w pomieszczeniach rozprowadza się pod tynkiem, w tynku lub po wierzchu ściany. Każdy z tych sposobów rozprowadzenia prądu ma swoje wady i zalety. W instalacjach domowych korzysta się ze wszystkich na różnych odcinkach obwodów zasilających.
Instalację podtynkową wykonuje się jednożyłowymi przewodami umieszczonymi w rurkach osłonowych sztywnych lub elastycznych (tzw. peszlu). Wymaga to wykucia bruzd w murze, co podnosi koszty wykonania. Łatwiej natomiast wymienić uszkodzony przewód lub rozbudować instalację, jeśli przekrój rurek umożliwia wciągnięcie dodatkowych kabli. Instalację w rurkach osłonowych stosuje się w budynkach o konstrukcji szkieletowej oraz w ściankach z płyt gipsowo-kartonowych. W tym przypadku rurki przeciąga się przez otwory wykonane w konstrukcji szkieletowej i zasłania płytami gipsowo-kartonowymi lub boazerią.
Instalacja podtynkowa jest bardzo łatwa do wykonania, gdyż wielożyłowe przewody płaskie mocuje się do surowej ściany opaskami. Po otynkowaniu przewody znikają pod warstwą zaprawy. Jednak w razie uszkodzenia konieczne będzie odkucie tynku do najbliższej puszki rozgałęźnej i system ten nie nadaje się do ścian pokrywanych tynkiem cienkowarstwowym.
Przewody prowadzone po wierzchu ściany mogą być mocowane do niej uchwytami lub umieszczone w listwach instalacyjnych. Pierwsze rozwiązanie stosuje się raczej w pomieszczeniach podrzędnych (piwnice, strychy) natomiast ukrycie kabli w listwach - zwłaszcza ozdobnych, przypodłogowych - stosowane jest w mieszkaniach. Taki system prowadzenia przewodów zapewnia bardzo łatwy dostęp do nich w przypadku awarii czy rozbudowy, a także możliwość instalowania gniazdek w dowolnym miejscu, nawet po wykończeniu pomieszczeń.
Niezależnie od sposobu prowadzenia przewodów, układamy je zawsze po liniach prostych równoległych lub prostopadłych do podłogi, a zmiany kierunku mogą odbywać się tylko pod kątem prostym. Przekrój przewodów zależy od przewidywanego ich obciążenia, a w przypadku bardzo długich linii zasilających również od ich długości. W większości obwodów instalacji domowej stosuje się przewody o przekroju 1,5 mm kw. lub 2,5 mm kw. Tylko odbiorniki dużej mocy (ogrzewanie elektryczne, przepływowe podgrzewacze wody) mogą wymagać ułożenia grubszych przewodów.
Zgodnie z wymaganiami technicznymi nowe i remontowane instalacje muszą być prowadzone trzema przewodami w obwodach jednofazowych i pięcioma - w trójfazowych. Wymóg ten dotyczy również oświetlenia i gniazd bez bolca ochronnego (uziemienia) i w tych przypadkach trzeci przewód tzw. ochronny pozostaje nie podłączony.
Uwaga! Kolor izolacji przewodów określa również funkcję, jaką pełni on w instalacji. Kolor jasnoniebieski zarezerwowany jest dla przewodów neutralnych N (zerowych), żółto-zielony dla przewodów ochronnych PE (uziemienia). Jeśli z jakichś powodów przewody te mają inną barwę, to ich końce w pobliżu zacisków złączy należy owinąć taśmą izolacyjną w odpowiednim kolorze.
Na niektórych odcinkach instalacji należy zwrócić uwagę na nominalne napięcie izolacji przewodów. Przy układaniu ich bezpośrednio na elementach łatwopalnych (drewnie) oraz w pomieszczeniach wilgotnych (piwnice, garaże, przewody na zewnątrz) należy używać przewodów na napięcie izolacji 750V. Łączenie przewodów na rozgałęzieniach obwodów odbywa się w puszkach izolacyjnych za pomocą zacisków śrubowych bądź złączek samozaciskowych, a nie jak to się często praktykuje, przez skręcenie końcówek. Puszki te powinny być widoczne lub przynajmniej zaznaczone miejsca ich zamontowania, aby w razie potrzeby mieć dostęp dla kontroli i naprawy instalacji. Warto również zaznaczyć na projekcie domu rzeczywisty przebieg przewodów, albo sfotografować ściany przed pokryciem ich tynkiem.
Bezpieczeństwo przede wszystkim
W każdej instalacji muszą być urządzenia chroniące użytkowników przed porażeniem i powstaniem pożaru. Podstawowym zabezpieczeniem są wyłączniki nadprądowe (bezpieczniki) odłączające zasilanie, gdy w obwodzie wystąpi zwarcie lub pobieramy zbyt dużo prądu. Jeśli nie są sprawne lub zostały źle dobrane może dojść do zapalenia się instalacji. Obecnie do zabezpieczenia obwodów instalacji wewnętrznej stosowane są powszechnie modułowe wyłączniki z wyzwalaniem elektromagnetycznym i termicznym. Pierwszy wyzwalacz reaguje natychmiast w przypadku wystąpienia zwarcia, a więc przepływu prądu o bardzo dużej wartości, natomiast drugi wyłącza zasilanie, gdy wystąpi długotrwałe przeciążenie. Wyłączniki te mają różne wartości prądów nominalnych oraz charakterystyki czasowo-prądowe. Ich dobór zależy od przewidywanego obciążenia obwodu oraz rodzaju odbiorników.
Najczęściej stosowane zabezpieczenia pojedynczych obwodów mają prądy nominalne 10 A lub 16 A i charakterystykę typu B. Do zabezpieczenia obwodów z silnikami, urządzeniami indukcyjnymi, instaluje się wyłączniki typu C lub D, pozwalające na krótkotrwały wzrost prądu w momencie uruchomienia tych urządzeń.
Zasadą doboru zabezpieczeń w instalacji jest ich selektywność zadziałania, co oznacza, że bezpiecznik umieszczony bliżej punktu zasilania powinien mieć wartość o stopień wyższą niż ten, który jest od strony odbiornika. Pozwala to na wyłączenie tylko jednego obwodu, w którym wystąpiła awaria, a nie całej instalacji. Dotychczas stosowane systemy zabezpieczenia przed porażeniem polegające na uziemieniu lub zerowaniu odbiorników zastępuje znacznie skuteczniejszy układ z wyłącznikami różnicowo-prądowymi. Chroni on nie tylko przed tzw. dotykiem pośrednim (przebiciem na obudowę urządzenia) ale również przed niebezpiecznym porażeniem w przypadku, gdy dotkniemy przewodu pod napięciem (dotyk bezpośredni). Wyłącznik ten działa na zasadzie porównania wartości prądu płynącego w przewodzie fazowym i neutralnym i w przypadku wystąpienia różnicy przekraczającej próg zadziałania, odłącza zasilanie. Wartość prądu różnicowego jest bardzo mała - najczęściej instalowane są wyłączniki o czułości 30 mA - co zapewnia przepływ prądu bezpiecznego dla człowieka.
Dla prawidłowego działania wyłącznika różnicowo-prądowego konieczne jest wykonanie instalacji trójprzewodowej z przewodem ochronnym połączonym z uziemieniem. Zabezpieczenie takie może być jedno dla całej instalacji, ale lepiej założyć kilka wyłączników oddzielnie na obwodach szczególnie niebezpiecznych (łazienki, kuchnie, pralnie, piwnice). Uzupełnieniem ochrony przeciwporażeniowej jest wykonanie połączeń wyrównawczych między metalowymi elementami budynku i połączenie ich z uziemieniem. Ma to szczególne znaczenie, gdy instalacja wodociągowa wykonana jest z rur plastikowych, gdyż uniemożliwiają one naturalne połączenia wyrównawcze, jakie występują przy rurach metalowych. Powszechność korzystania z wrażliwych na przepięcia (krótkotrwały duży wzrost napięcia w sieci) urządzeń elektronicznych (komputery, sprzęt RTV) wymaga zastosowania ochrony instalacji przed tym zjawiskiem. Przepięcia wywoływane są przez wyładowania atmosferyczne i mogą spowodować uszkodzenie układów mikroprocesorowych. Zamontowanie w instalacji ochronników dobranych odpowiednio do stopnia zagrożenia i wrażliwości urządzeń, sprawiają, że niebezpieczne napięcie zostaje szybko odprowadzone do ziemi. Po zadziałaniu ochronnika trzeba wymienić wkładkę zabezpieczającą lub przestawić dźwignię wyłącznika w położenie pracy. Trzeba pamiętać, że po przejęciu wyładowania instalacja nadal pracuje, ale nie jest już chroniona przed następnym przepięciem, dlatego warto zamontować układ sygnalizacyjny informujący o stanie ochronnika.
Jak załatwić prąd
Wniosek o podłączenie do sieci elektroenergetycznej składamy w miejscowym zakładzie energetycznym na standardowym druku z zaznaczeniem, jaką moc chcemy pobierać z sieci i jakie będą poszczególne odbiorniki. Do wniosku dołączamy szkic sytuacyjny istniejącej w pobliżu linii zasilającej. Na tej podstawie rejon energetyczny wydaje warunki techniczne przyłączenia (WTP) określające m.in. sposób prowadzenia przyłącza, lokalizację licznika, przekrój przewodów i wartość bezpieczników głównych. Przyłącze wykonuje się na własny koszt, również wtedy, gdy konieczna jest budowa odcinka sieci w rejonach nie objętych planem przestrzennego zagospodarowania pod budownictwo mieszkaniowe. Wykonawcą przyłącza może być tylko koncesjonowany elektryk pracujący na zlecenie rejonu energetycznego. W przypadku prowadzenia przyłącza kablowego trzeba uzyskać w gminie pozwolenie na budowę oraz dokonać uzgodnień geodezyjnych. Po wykonaniu przyłącza w rejonie składamy wniosek o sprawdzenie i odbiór instalacji oraz zamontowanie licznika. Na nasz wniosek licznik może być jedno- lub dwutaryfowy, co łączy się ze zróżnicowaniem taryf ceny energii w różnych porach dnia. Liczniki dwutaryfowe instalujemy zwłaszcza wtedy, gdy korzystamy z ogrzewania elektrycznego, co istotnie zmniejsza koszty ogrzewania. Po odebraniu instalacji zawieramy umowę na dostawę energii elektrycznej, która określa m.in. sposób rozliczeń, obowiązki odbiorcy.
Żeby elektryk mógł dopasować instalację do naszych potrzeb, musi wiedzieć, czego oczekujemy.
Zapotrzebowanie na moc. Aby oszacować moc potrzebną do naszego domu, musi wiedzieć, jakie chcemy mieć urządzenia (zwłaszcza te większej mocy, jak bojler, kuchenka elektryczna, pralka, lodówka, zamrażarka, zmywarka czy kuchenka mikrofalowa). Ważne jest też, w jaki sposób dom będzie ogrzewany i skąd będziemy czerpać wodę - czy potrzebny będzie hydrofor, czy przydatne nam będzie napięcie trójfazowe i czy warto wystąpić o przydział drugiej, tańszej taryfy (tzw. nocnej). Trzeba pamiętać, że opłaty za przydział mocy zależą od jego wielkości, warto więc starannie określić swoje plany. Po oszacowaniu potrzebnej mocy należy na nią potem uzyskać przydział z zakładu energetycznego.
Dobry plan to podstawa. Żaden, nawet najlepszy elektryk nie rozplanuje za nas życia w nowym domu, chociaż może podpowiedzieć wygodne rozwiązania. Dlatego zanim rozprowadzi instalację, spróbujmy zamieszkać w naszym nowym, jeszcze niewykończonym domu. Żeby bowiem dobrze rozmieścić gniazdka, włączniki i lampy, trzeba wiedzieć, gdzie staną sofa, stół, telewizor i komputer, gdzie znajdą się komody i regały, a gdzie obrazy i inne ozdoby godne podświetlenia. Jeśli nie potrafimy się z tym uporać sami, warto skorzystać z pomocy architekta wnętrz. Ważne też, czy w domu zainstalujemy rolety i markizy otwierane elektrycznie i czy będą one sterowane indywidualnie, czy grupowo. Oprócz tego zdecydujmy, czy w przyszłości będziemy adaptować pomieszczenia początkowo nieużywane, jak na przykład poddasze czy piwnice, a także jakie urządzenia i części instalacji przewidujemy teraz, a jakie później. Jeśli nie stać nas od razu na docelowe rozbudowanie instalacji, warto przygotować tzw. wyjścia - uwzględnione w rozdzielnicy elektrycznej i doprowadzone w dogodne miejsca. W ten sposób bez kucia i przeróbek podłączymy w przyszłości instalację oświetlenia ogrodu, furtki czy wejścia do domu, instalację do elektronicznego otwierania bramy garażowej lub wjazdowej. Musimy też zdecydować, czy chcemy instalację standardową, czy umożliwiającą bardziej komfortowe programowanie i sterowanie pracą różnych urządzeń - aż po instalację inteligentnego domu.
Cechy dobrej instalacji
Obwody, zwłaszcza gniazdkowe, muszą być starannie rozplanowane. Najlepiej do każdego z urządzeń większej mocy doprowadzić osobne zasilanie bezpośrednio z rozdzielnicy głównej. Używanie zbyt wielu przedłużaczy jest nieestetyczne i nie zawsze bezpieczne.
Wszystkie obwody doprowadza się do rozdzielnicy głównej (tablicy bezpiecznikowej) i opisuje - by było wiadomo, które urządzenia bądź gniazda są do nich podłączone.
Wymagane zabezpieczenia. Każdy z obwodów musi być zabezpieczony odpowiednio dobranym wyłącznikiem nadmiarowoprądowym, a cała instalacja - przynajmniej jednym wyłącznikiem różnicowoprądowym i ochronnikiem przeciwprzepięciowym (ich liczba zależy od tego, jak rozbudowana jest instalacja oraz od zasobności naszego portfela).
Oprócz tego w domowej instalacji montuje się też połączenia wyrównawcze, czyli szyny, do których podłącza się wszystkie instalacje wykonane z materiałów przewodzących prąd. Szyny podłącza się do uziemienia. Chroni to przed porażeniami prądem i skutkami wyładowań atmosferycznych.
Warto również pomyśleć o ochronie odgromowej. Co prawda w domu jednorodzinnym nie jest obowiązkowa, jednak znacznie zwiększa bezpieczeństwo budynku.
Gniazdka. Powinny mieć styk ochronny, czyli bolec, a w pomieszczeniach narażonych na wilgoć (łazience, kuchni, garażu czy piwnicy) muszą być bryzgoszczelne - wyposażone w klapkę chroniącą przed zachlapaniem.
Ile to kosztuje
Koszt doprowadzenia prądu do posesji, założenia licznika elektrycznego oraz wysokość opłat, które trzeba wnieść, szacuje indywidualnie zakład energetyczny.
Orientacyjne koszty wykonania przykładowych elementów instalacji wewnątrz domu
Domowe instalacje elektryczne są coraz bardziej skomplikowane, a liczba podłączonych do nich urządzeń stale rośnie
Zakładając instalację, powinniśmy przewidzieć możliwość jej rozbudowy, a rozplanowanie gniazd, punktów świetlnych czy wyłączników dostosować do późniejszego wyposażenia domu w sprzęt zasilany prądem.
Od słupa do gniazdka Zanim prąd elektryczny dotrze do gniazdka lub żarówki, przechodzi przez kilka charakterystycznych odcinków i urządzeń znajdujących się między linią elektroenergetyczną a odbiornikiem.
Z sieci do budynku dochodzi odgałęzienie nazywane przyłączem (może być napowietrzne lub też podziemne tzw. kablowe). Przyłącze doprowadza prąd do złącza - miejsca, w którym dochodzi ono do wewnętrznej lini zasilającej (wLz). W złączu umieszczone są bezpieczniki główne dostosowane do maksymalnego dopuszczalnego obciążenia instalacji.
Złącze zależnie od sposobu prowadzenia przyłącza umieszczane jest na zewnętrznej ścianie domu lub w specjalnej skrzynce ustawionej przy ogrodzeniu.
Za złączem instalowany jest licznik energii elektrycznej, pozwalający na rozliczenie zużycia prądu z dostawcą energii. Wszystkie urządzenia między linią energetyczną a licznikiem są plombowane i dostęp do nich mają jedynie pracownicy rejonu energetycznego. Ten odcinek instalacji musi być zrobiony zgodnie z warunkami technicznymi wydanymi przez rejonowy zakład energetyczny i odebrany przez uprawnionego pracownika. Warunki określają m.in. sposób wykonania przyłącza, lokalizację licznika, tzw. przydział mocy - czyli dopuszczalne obciążenie instalacji (standardowo jest to ok. 10 kW), rodzaj i wartość bezpieczników. Sercem domowej instalacji jest rozdzielnica główna - specjalna skrzynka z urządzeniami zabezpieczającymi i sterującymi poszczególnymi jej częściami.
Do rozdzielnicy doprowadza się wydzielone obwody - układy przewodów doprowadzających prąd do pojedynczych urządzeń lub ich grup. Każdy obwód zawiera oddzielne zabezpieczenie tzw. wyłącznik nadprądowy.
Podział instalacji na kilka, a nawet kilkanaście obwodów pozwala na selektywne ich wyłączanie w przypadku awarii, a także na skuteczniejszą ochronę przed przeciążeniem. Przepisy wymagają, aby jeden obwód zasilał nie więcej niż 10 gniazd wtykowych lub 20 punktów świetlnych (opraw oświetleniowych). Odbiorniki o dużej mocy - pralki automatyczne, bojlery, kuchenki elektryczne, ogrzewacze montowane na stałe, powinny być zasilane z obwodów indywidualnych. Oddzielne zabezpieczenie muszą mieć również obwody trójfazowe (tzw. siła), wykorzystywane do zasilania hydroforów, kotłów elektrycznych, ogrzewaczy akumulacyjnych i niektórych rodzajów kuchenek.
Podział instalacji na obwody powinien zapewniać równomierne rozłożenie obciążenia na poszczególne fazy zasilania.
Sieć przewodów
Doprowadzenie prądu do gniazda, żyrandola czy silnika hydroforu zapewniają przewody zasilające, tworzące wewnętrzną sieć elektryczną. Rodzaj przewodu oraz jego przekrój zależą od sposobu prowadzenia instalacji i obciążenia zasilanego obwodu. Przewody mogą być prowadzone w rurkach elastycznych (w tzw. peszlu) układanych w bruzdach wykutych w ścianach (instalacja podtynkowa), w warstwie tynku (wtynkowa) lub na jego powierzchni (natynkowa).
Instalacja podtynkowa jest najbardziej pracochłonna w wykończeniu, ale w przypadku awarii lub rozbudowy łatwo można wprowadzić dodatkowe przewody do rurek. Do jej wykonania używa się przewodów pojedynczych typu DY, najczęściej o przekroju 1,5 lub 2,5 mm kw. Znacznie szybciej buduje się instalację wtynkową, w której przewody wielożyłowe płaskie układa się na surowym murze, a następnie zakrywa tynkiem. Ten typ instalacji można stosować w budynkach, które będą tynkowane w sposób tradycyjny, a w razie otynkowania przewodu trzeba będzie wykuwać nową bruzdę na całej długości uszkodzonego odcinka. Coraz większą popularnością cieszą się instalacje natynkowe, zwłaszcza te układane w estetycznych listwach mocowanych tuż przy podłodze. Odpowiednio do sposobu prowadzenia przewodów dobiera się osprzęt instalacyjny (puszki rozgałęźne i podgniazdowe, elementy mocujące itp.). Instalację należy prowadzić po liniach prostych, a odgałęzienia muszą odchodzić prostopadle. Przebieg przewodów ukrytych pod tynkiem warto zaznaczyć na planie pomieszczeń. Unikniemy wtedy ich uszkodzenia, gdy zechcemy wywiercić otwór w ścianie pod wiszącą półkę czy lustro. Uwaga! W budownictwie szkieletowym oraz ścianach budowanych na stelażu pokrytym płytami gipsowo-kartonowymi przewody elektryczne umieszcza się w ich wnętrzu, przewlekając je przez otwory technologiczne. Do takich ścian stosuje się specjalne puszki z zaczepami, pewnie mocujące gniazda i wyłączniki. Obecnie obowiązujące przepisy wymagają, aby nowe instalacje były prowadzone trzema przewodami dla obwodów jednofazowych i pięcioma przewodami dla obwodów trójfazowych. Dodatkowy przewód ochronny oznaczony literami PE powinien być połączony ze stykiem ochronnym gniazda lub oprawy. Jeśli osprzęt nie ma takiego zacisku, przewód ten pozostawia się niepodłączony jako rezerwę. Należy pamiętać, że barwa koszulki izolacyjnej przewodu określa jego funkcję w instalacji. Kolor jasnoniebieski zarezerwowany jest dla przewodów neutralnych (oznaczonych literą N), natomiast żółtozielony dla przewodów ochronnych PE. Gdzie gniazdo, gdzie wyłącznik
Gniazda zasilające powinny być zamieszczone tak, by do podłączenia urządzenia nie trzeba było używać przedłużaczy, rozgałęźników. Precyzyjne rozplanowanie gniazd na etapie budowy instalacji jest bardzo trudne, gdyż z reguły dopiero po wykończeniu wnętrza zabieramy się do ustawiania sprzętów i wyposażenia.
Można jednak ustalić wcześniej, gdzie znajdą się urządzenia, które na stałe podłączone będą do gniazdek. Trzeba również pamiętać, że centra RTV oraz komputery wymagają wielu gniazd do podłączenia towarzyszących im urządzeń, warto więc założyć tam 3-4 podwójne gniazda, dzięki czemu unikniemy niewygodnych rozgałęziaczy.
Przewidując korzystanie z dużej liczby sprzętu elektrycznego, gniazda rozmieszcza się co mniej więcej 2 m wzdłuż ścian pokojów, na wysokości ok. 20 cm nad podłogą.
W kuchni i łazience instaluje się je na wysokości 1-1,4 m, tak aby ustawione tam sprzęty ich nie przysłaniały. W tych pomieszczeniach zakłada się gniazda hermetyczne (oznaczenie IP 44 lub więcej), koniecznie wyposażone w styk ochronny. W odległości mniejszej niż 60 cm od krawędzi wanny lub brodzika nie można zakładać żadnych gniazd ani wyłączników, a oprawy oświetleniowe muszą mieć II klasę izolacji (oznaczone symbolem kwadratu w kwadracie).
Zależnie od tego, jak mają być układane instalacje elektryczne, kupuje się osprzęt:
podtynkowy,
natynkowy,
przystosowany do listew, na przykład w remontowanym domu.
Do stosowania na zewnątrz należy wybierać osprzęt o zwiększonej odporności na uderzenia.
Gniazda
"Zwykłe" z bolcem. Zgodnie z przepisami bolec, czyli styk ochronny, powinny mieć wszystkie gniazda wtyczkowe w nowych i modernizowanych instalacjach. Dostępne są też gniazda typu schucko - z dwoma zaciskami ochronnymi zamiast bolca (stosowane w kilku krajach europejskich; u nas na życzenie klientów). Używanie ich pozostaje kwestią sporną, ale od kiedy Polska jest członkiem Unii Europejskiej, a normy unijne nie określają sposobu ochrony - uznaje się, że są do stosowania. Wymagają wtyczek uniwersalnych dostosowanych do gniazdek typu schucko;
z klapką i w szczelnej obudowie (minimum IP 44) - do pomieszczeń wilgotnych. Elektryk dobiera stopień tej szczelności do warunków, w jakich osprzęt ma pracować;
bezpieczne dla dzieci - albo z zasłoniętymi otworami, albo z klapką, albo działające tylko po włożeniu do nich wtyczki;
bez bolca - do wymieniania uszkodzonych gniazdek w starych instalacjach;
Gniazda specjalne
z wyrzutnikiem wtyczki, który ułatwia jej wyjmowanie i zapobiega wyrwaniu gniazda z puszki;
z ogranicznikiem przepięć klasy D - przydatne tam, gdzie ma być podłączony czuły sprzęt elektroniczny. Spełniają zadanie, gdy oprócz ograniczników w gnieździe są zastosowane ochronniki klasy B lub C w rozdzielnicy elektrycznej albo złączu;
z wyłącznikiem różnicowoprądowym - do zwiększania bezpieczeństwa użytkowania starych instalacji elektrycznych, które nie mogą być całościowo zmodernizowane. Umożliwiają przynajmniej miejscową ochronę przed porażeniem - na przykład w łazience, kuchni oraz przy korzystaniu z wiertarki albo urządzeń elektrycznych, które mogą mieć kontakt z wilgocią, jak żelazko lub kosiarka ogrodowa.
Włączniki
Jednoklawiszowe - jedno- lub dwubiegunowe. Po naciśnięciu klawisza zapalają jedną lampę albo kilka żarówek w jednym żyrandolu lub też lampy w dwóch niezależnych obwodach.
Dwuklawiszowe - albo jednobiegunowe, zwane też świecznikowymi (każdy klawisz włącza inną grupę żarówek w żyrandolu - w jednym obwodzie), albo dwubiegunowe (każdy klawisz włącza inną lampę, czyli odrębne obwody świetlne).
Trzyklawiszowe - zwykle jednobiegunowe (każdy klawisz włącza odrębną grupę żarówek w żyrandolu) lub trzybiegunowe (każdy klawisz obsługuje inny obwód).
Schodowe, zwane też korytarzowymi - do włączania obwodu z dwóch miejsc, na przykład oświetlenia w salonie z dwoma wejściami, w długim przedpokoju lub na schodach.
Krzyżowe - potrzebne, gdy chcemy włączać i wyłączać światło z trzech lub więcej miejsc. Stosuje się je razem ze schodowymi - na przykład w długim korytarzu: na końcach korytarza instaluje się wtedy włączniki schodowe, a w środku między nimi - jeden lub więcej włączników krzyżowych.
Ściemniacze - umożliwiają regulację natężenia światła - pokrętłem, suwakiem lub przez odpowiednio długie dotknięcie płytki dotykowej; można nimi również sterować za pomocą pilota. Są też:
- ściemniacze z wbudowanym programem symulacji obecności, które o określonej porze dnia włączają oświetlenie, a po zaprogramowanym czasie wyłączają je;
- rozszerzenia do ściemniaczy: do montowania z nimi w układzie schodowym, aby z obu miejsc można było regulować oświetlenie.
Uwaga! Ściemniacz musi pasować do używanych źródeł światła (żarówek, świetlówek), a jego moc nie może być mniejsza niż moc podłączonego do niego oświetlenia. Ściemniacze stosuje się najczęściej w salonach i sypialniach, zamiast zwykłych włączników jednobiegunowych.
zwierne - do włączania sygnału dźwiękowego, otwierania furtek, czy czasowego włączania oświetlenia.
Kto o czym decyduje
Ty planujesz, jak będą użytkowane pomieszczenia w domu, aby w odpowiednich miejscach została zamontowana odpowiednia liczba gniazdek. Pomyśl, gdzie będą łóżka, sofy, telewizor, sprzęt do odtwarzania muzyki czy komputer, gdzie przyda się dodatkowa lampa stojąca. Pamiętaj o tym, co wygodnie mieć podłączone na stałe (np. czajnik w kuchni albo radio w łazience),a oprócz nich zaplanuj kilka gniazdek do sprzętu włączanego sporadycznie. Nie zapomnij o gniazdkach na zewnątrz - do podłączania kosiarki, nożyc elektrycznych, pompy do oczka wodnego czy innych urządzeń potrzebnych w ogrodzie.
Uwaga! Jeśli w jednym miejscu będzie stało kilka urządzeń, zaplanuj w ścianie kilka gniazdek obok siebie. Nie planuj stosowania przedłużaczy ani "złodziejek", czyli rozdzielaczy!
ty obmyślasz udogodnienia: w ilu miejscach chcesz włączać światło w korytarzu, na schodach, dużym salonie z kilkoma wejściami. Czy chcesz mieć ściemniacze do światła, a może też czujnik ruchu włączający oświetlenie - zamiast włącznika światła w łazience lub przedpokoju?
Ty wybierasz wzornictwo, ale zanim cokolwiek kupisz, sprawdź, czy wybrana seria zawiera wszystkie potrzebne elementy. Czasem lepiej dokupić jakiś brakujący element z innej, droższej serii niż zmieniać całą serię na droższą.
Elektryk dobiera elementy osprzętu do twoich potrzeb oraz do warunków, w jakich mają działać (w pomieszczeniach wilgotnych i na zewnątrz muszą być bryzgoszczelne).
Wymiana przewodów elektrycznych czy zmiana położenia gniazd wiąże się z kuciem ścian, więc remont to najlepsza okazja, aby dokonać niezbędnych poprawek
Podczas prac przy instalacji elektrycznej należy zawsze zachować szczególną ostrożność - wyłączyć zasilanie (wykręcając bezpieczniki), nie dotykać przewodów mokrymi rękami i pod żadnym pozorem nie dokonywać jej przeróbek, gdy się na tym nie znamy.
Bezpieczna łazienka
Woda i prąd elektryczny to zestawienie najgorsze z możliwych, dlatego prace elektryczne w łazience podlegają szczególnie surowym przepisom, od których nie wolno robić żadnych odstępstw.
Okolice wanny i kabiny natryskowej należą do tak zwanej strefy pierwszej i w ich pobliżu nie może być żadnych źródeł prądu.
W żadnym wypadku w łazience nie mogą znajdować się przełączniki światła, a gniazda muszą być kroploszczelne, czyli mieć samoczynnie zamykającą się osłonę zabezpieczającą je przed przypadkowym ochlapaniem wodą. Muszą też być podłączone do oddzielnego przewodu zwanego połączeniem wyrównawczym lub popularnie uziemieniem. To samo dotyczy oświetlenia, które powinno być wodoszczelne lub najlepiej niskonapięciowe, jak np. reflektorki halogenowe zasilane prądem 12 V.
Całą instalację elektryczną w łazience, ubikacji lub kuchni trzeba oddzielnie zabezpieczyć wyłącznikiem różnicowoprądowym o znamionowej wartości 30 mA.
Podczas remontu tych pomieszczeń nie ingerujmy w położenie gniazd i przełączników światła - elektryk z uprawnieniami zamontuje je tak, aby były jak najbardziej bezpieczne.
Stare precz!
Wymiana instalacji elektrycznej to duży wydatek i spore zamieszanie, jednak w niektórych przypadkach jest potrzebna, a nawet konieczna. Dotyczy to przede wszystkim instalacji z przewodów o aluminiowych żyłach, powszechnie stosowanych w latach 60.
Także stare rozdzielnice - zwane skrzynką rozdzielczą lub skrzynką bezpieczników - należy wymienić na nowe wyposażone w nowoczesne włączniki nadprądowe i różnicowoprądowe, które zastępują bezpieczniki topikowe, czyli popularne korki.
Uwaga! Nawet elektrykowi nie wolno wymieniać licznika zużycia prądu. Może go zakładać tylko uprawniony pracownik dostawcy energii, a naruszenie znajdujących się na nim plomb grozi poważnymi karami.
Nie warto oszczędzać
Gniazda bez przewodu uziemiającego są niebezpieczne i dla nas, i dla urządzeń elektrycznych, które według norm powinny być podłączone do instalacji z uziemieniem. W pomieszczeniu, w którym takie gniazda się znajdują, najlepiej wymienić całą instalację na trójżyłową i zamontować gniazda z bolcem uziemiającym.
Po remoncie zwykle inaczej ustawiamy meble, więc musimy zmienić położenie wielu gniazd. Przy okazji warto dodać kilka nowych. Unikniemy stosowania przedłużaczy i rozgałęziaczy, które obciążają nadmiernie bezpieczniki. Zamontowane nisko przy podłodze będą mało widoczne i nie popsują wyglądu pomieszczenia.
W starszych domach dołożenie kilku gniazd na jednej gałązce - czyli oddzielnym obwodzie elektrycznym - może być jednak niemożliwe. W takich wypadkach najlepiej zdecydować się na wymianę instalacji i dostosowanie jej do obecnych potrzeb.
Gdy wysiądą korki
Bezpieczniki topikowe zastępuje się obecnie wyłącznikami nadprądowymi (automatycznymi) albo różnicowoprądowymi, które dzięki specjalnej konstrukcji chronią nas przed śmiertelnymi skutkami porażenia. Są one wygodne w użyciu i o wiele bardziej bezpieczne. Uwaga! Mają one - podobnie jak bezpieczniki topikowe - tak zwany prąd znamionowy, czyli taki, powyżej którego samoczynnie się wyłączają. Przyczyną nadmiernego obciążenia bezpiecznika może być podłączenie do jednego gniazda wielu odbiorników za pomocą rozgałęziacza. Jeśli dzieje się to często, nie należy zmieniać wartości bezpieczników na wyższą - może to spowodować uszkodzenie instalacji pod tynkiem. W takim wypadku należy założyć więcej gniazd na kilku oddzielnie zabezpieczonych obwodach. Jest to szczególnie ważne w kuchni, ponieważ urządzenia AGD mają zwykle dużą moc.
Wszystkie znajdujące się w skrzynce bezpieczniki najlepiej jest opisać, abyśmy wiedzieli, który obwód elektryczny i w jakim pomieszczeniu zabezpieczają.
Uwaga! Niedozwolone jest naprawianie bezpieczników topikowych za pomocą drutu lub blokowanie mechanizmu wyłącznika w bezpiecznikach automatycznych.
Estetyka - ważna rzecz
Na wygląd pomieszczenia wpływa nie tylko kolor ścian, dobrze dobrane meble i oświetlenie, ale również takie drobiazgi jak np. przełączniki światła. Jeśli mamy w domu stare przełączniki natynkowe, warto je podczas remontu wymienić na bardziej estetyczne podtynkowe, niewystające ponad płaszczyznę ściany i produkowane w większej gamie wzorów i kolorów.
Dobrze zastanówmy się nad rozmieszczeniem gniazd. Powinny one znajdować się jak najbliżej miejsc, w których ustawimy zasilane prądem przedmioty. Nie zapominajmy, że ich położenie wpływa również na nasze bezpieczeństwo.
Dostęp do gniazd musi być zawsze wolny; niedobrze, gdy znajdują się one za kanapą czy szafą. Błędem jest jednak umieszczenie gniazda pośrodku pustej, niezastawionej sprzętami ściany - nawet najładniejsze mogą w tym miejscu za bardzo rzucać się w oczy.
Uwaga! Wzory przełączników zmieniają się co kilka lat i w przyszłości będziemy mieli nie lada kłopot z kupnem podobnego modelu. Dlatego kupmy jeden lub dwa na zapas.
Zapytanie: UMOWA Z PODWYKONAWCAMI TYLKO ZA ZGODĄ INWESTORA Odpowiedź:
UMOWA Z PODWYKONAWCAMI TYLKO ZA ZGODĄ INWESTORA
Inwestor jest uczestnikiem procesu budowlanego, ale może zawrzeć umowę o zastępstwo inwestycyjne z podmiotem, który przejmie jego obowiązki.
JAK TO ZROBIĆ...
Czy wykonawca ma prawo do umówionego wynagrodzenia
PROBLEM: Wykonawca prowadził roboty budowlane według dostarczonej przez inwestora dokumentacji. Obiekt uległ uszkodzeniu. Wykonawca twierdzi, że przyczyną były dostarczone przez inwestora materiały oraz udzielone przez niego wskazówki, co do dalszych prac. Wykonawca chce otrzymać wynagrodzenie za całość prac. Czy ma prawo do wynagrodzenia
ROZWIĄZANIE:Wykonawca ma prawo do wynagrodzenia za wszystkie prowadzone prace budowlane, gdy udowodni, że obiekt uległ uszkodzeniu wskutek wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń, albo wskutek wykonania robót według wskazówek inwestora. Musi też wykazać, że uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu, bądź, że pomimo należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn i urządzeń.
Inwestor bezpośredni powinien zorganizować proces budowy, zapewnić opracowania projektów oraz wykonanie i odbiór robót budowlanych przez osoby mające odpowiednie kwalifikacje zawodowe.
Natomiast przy umowie o generalne wykonawstwo wykonawca zrealizuje wszystkie roboty objęte projektem, który jest częścią składową umowy. Jeżeli inwestor nie powoła generalnego wykonawcy i sam organizuje i koordynuje prace budowlane, to wówczas zawiera umowy o wykonawstwo częściowe z tymi podmiotami, z których usług korzysta.
Generalny wykonawca z podwykonawcami zawiera umowy o podwykonawstwo. Podwykonawca w takiej umowie zobowiązuje się do wykonania obiektu lub prac z nim związanych, pod kierownictwem generalnego wykonawcy. Umowa z podwykonawcą musi zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności.
Obowiązki inwestora
Musi uzyskać pozwolenie na budowę, co ściśle łączy się z tym, że ma prawo dysponować nieruchomością na cele budowlane i uzyskać projekt budowlany Przekazuje też protokołem teren budowy kierownikowi budowy, którego zresztą sam powołuje. Powinien również uzyskać pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego, a następnie przekazać go właścicielowi lub zarządcy razem z dokumentacją budowy i dokumentacją podwykonawczą.
Jeżeli jednak inwestor bezpośredni zawrze umowę o zastępstwo inwestycyjne, to wówczas powierza w niej inwestorowi zastępczemu przygotowanie i organizację procesu inwestycyjnego, zapewnienie prawidłowego wykonania robót.
Aby wykonawca mógł powierzyć wykonywanie części prac podwykonawcy i zawrzeć z nim umowę, potrzeba jest zgoda inwestora. W celu uzyskania takiej zgody wykonawca powinien przedstawić inwestorowi na piśmie projekt umowy (albo umowę) z podwykonawcą razem z tą częścią dokumentacji, która dotyczy wykonania robót określonych w umowie albo w projekcie. W ciągu 14 dni inwestor ma prawo na piśmie złożyć sprzeciw, albo wnieść zastrzeżenia. Jeśli tego nie zrobi, to wówczas przyjmuje się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy z podwykonawcą.
Zanim jednak podwykonawca zawrze umowy z dalszymi podwykonawcami, to musi uzyskać na to zgodę inwestora i wykonawcy. Umowy z podwykonawcą oraz z dalszymi podwykonawcami pod rygorem nieważności muszą zostać sporządzone na piśmie.
Przy zawieraniu tych dalszych umów istotna jest sprawa odpowiedzialności za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia za wykonane przez podwykonawcę roboty budowlane. Podmiot, który zawarł z podwykonawcą umowę, oraz wykonawca i inwestor odpowiadają solidarnie za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane, które wykonał podwykonawca. W umowie nie można sprawy tej odpowiedzialności uregulować w odmienny sposób, ponieważ taki zapis w niej nie byłby ważny.
Odpowiedzialność wykonawcy
Gdyby w trakcie realizacji inwestycji powstały jakieś wątpliwości co do tego, do jakich czynności zobowiązał się wykonawca, to wówczas przyjmuje się, że do wszystkich objętych projektem, który stanowi część składową umowy.
Wykonawca odpowiada za teren budowy, którą przejął - po sporządzeniu protokołu - od inwestora. Taka odpowiedzialność ciąży na nim, aż do oddania obiektu. Na zasadach ogólnych odpowiada za powstałe szkody.n
Ważne!
Tylko za zgodą inwestora i wykonawcy podwykonawca może zawrzeć umowę o wykonanie robót z dalszymi podwykonawcami.
Zapytanie: JAK PODPISAĆ KORZYSTNĄ DLA FIRMY UMOWĘ NAJMU LOKALU NA BIURO Odpowiedź:
JAK PODPISAĆ KORZYSTNĄ DLA FIRMY UMOWĘ NAJMU LOKALU NA BIURO
Zawarcie umowy na czas oznaczony w formie pisemnej z datą np. w formie aktu notarialnego zabezpiecza wynajmującego przed jej wypowiedzeniem przez nowego właściciela lokalu.
Większość przedsiębiorców wynajmuje na siedzibę firmy cudze lokale lub domy. Istotne jest, aby umowa taka jednoznacznie określała datę zawarcia umowy, strony umowy, przedmiot najmu, wynagrodzenie, czas trwania, ew. inne postanowienia. Jeżeli zamierzamy wynająć lokal np. od spółki z o.o., zwróćmy uwagę na to, żeby w umowie znajdowała się pełna nazwa firma, z adresem siedziby, numerem KRS oraz określeniem sądu, który go prowadzi, wysokość kapitału zakładowego oraz NIP. W celu wykluczenia ewentualnych nieporozumień wynikających z rozliczania umowy ważne jest upewnienie się, czy osoba podpisująca z nami umowę jest uprawniona do reprezentacji tej spółki – np. jest ono na podstawie pełnomocnictwa KRS czy wynika ono wprost z umowy spółki. Nie wahajmy się poprosić naszego kontrahenta o okazanie nam tych dokumentów. W umowie należy przywołać podstawę reprezentacji tej osoby (np. na podstawie okazanego pełnomocnictwa).
Stan lokalu
Przed podpisaniem umowy należy samemu sprawdzić, w jakim lokal znajduje się stanie, w szczególności czy rzeczywiście odpowiada naszym zapotrzebowaniom i czy nie trzeba już na początku przeprowadzić w nim niezbędnych remontów, czy też ponieść innych nakładów. Sprawdźmy w umowie, kto będzie zobowiązany do poniesienia kosztów remontu lokalu czy napraw.
Zwróćmy uwagę na precyzyjne określenie przedmiotu umowy. Powinien on być określony przez podanie adresu lokalu, powierzchni, przeznaczenia lokalu: np. lokal handlowy, liczby pomieszczeń, kondygnację, na której się znajduje. W przypadku najmu lokalu wyposażonego (np. umeblowanego) zwróćmy uwagę, czy do umowy dołączono też szczegółowy wykaz takiego wyposażenia (może on zawierać również jego wartość rynkową).
Wydanie nieruchomości
Istotne jest, aby umowa precyzyjnie określała termin wydania lokalu. Należy tak negocjować umowę, aby termin ten był w sposób jednoznaczny określony (data). Unikajmy więc zapisów umów uzależniających wydanie lokalu od wielu czynników, często w sposób nieprecyzyjny określonych. Warto również zastrzec karę umowną na naszą korzyść (najemcy) za opóźnienie się wynajmującego z przekazaniem nam lokalu.
Ważne!
W umowie najmu lokalu znajdzie się zapewne zapis, że strona jest zobowiązana zapłacić wynajmującemu określoną kaucję, w wysokości np. trzykrotności opłaty czynszowej. Trzeba zwrócić uwagę na wysokość tej kaucji, sposób jej zwrotu, ewentualną jej waloryzację.
Termin wypowiedzenia
Jeśli zależy nam na trwałości czasowej umowy najmu, warto zawrzeć tę umowę na czas określony, np. na okres dwóch lub trzech lat. Ma to sens, gdy podejrzewamy, iż np. lokal może przejść w okresie najmu na inną osobę. Zawarcie umowy na czas oznaczony w formie pisemnej z datą pewną (np. w formie aktu notarialnego) zabezpieczy nas przed wypowiedzeniem umowy przez nowego właściciela.
Umową możemy wprowadzić dowolny termin wypowiedzenia (np. miesiąc czy dwa), również w przypadku umów zawartych na czas określony. W przypadku tych ostatnich zwróćmy uwagę na to, iż umowa taka powinna zawierać przyczynę wypowiedzenia. Pamiętajmy jednak, iż jeżeli będziemy zalegali z czynszem przez minimum dwa okresy płatności (z reguły miesięczne), wynajmujący może zerwać umowę bez wypowiedzenia, za wcześniejszym jednak uprzedzeniem o tym na piśmie oraz wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę zaległego czynszu. Również jeżeli będziemy w sposób uporczywy i rażący naruszali porządek, przeszkadzając innym mieszkańcom budynku w korzystaniu z lokali – wówczas wynajmujący również może nam natychmiastowo wypowiedzieć umowę.
Sposób określenia czynszu
Trzeba zwrócić uwagę na precyzyjny i jasny sposób opisania czynszu. Możemy np. umówić się z wynajmującym, iż będziemy opłacali go bezpośrednio w obcej walucie.
W umowie możemy spotkać się z klauzulą waloryzacyjną kwoty czynszu. Powinno być wyraźnie określone, jaki jest wskaźnik waloryzacyjny – sposób jego obliczania i za jaki okres, miejsce i czas jego publikacji, a także od kiedy obowiązuje czynsz po waloryzacji. Sprawdźmy też, czy zmiana wysokości naszego czynszu na podstawie wspominanego wskaźnika waloryzacyjnego następuje automatycznie i nie wymaga zmiany umowy.
Jeśli zawieramy umowę na czas określony, a zależy nam na niepodwyższaniu czynszu w trakcie obowiązywania umowy najmu, negocjujmy wprowadzenie do umowy postanowienia o wyłączeniu stosowania art. 6851 kodeksu cywilnego, uprawniającego wynajmującego do wypowiedzenia wysokości czynszu na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
W przypadku najmu lokalu użytkowego najczęściej wskazana jest kwota czynszu netto, przy zastrzeżeniu powiększenia jej o należny podatek VAT.
MEDIA I ubezpieczenie
Przyjrzyjmy się też postanowieniom umowy, określającym, kto będzie zobowiązany do płacenia za zużycie prądu, wody, gazu, wywozu nieczystości etc.
Zwróćmy też uwagę, czy wynajmujący ubezpieczył lokal od różnego rodzaju zniszczeń np. zalania, pożaru. Zdarzają się w umowach też klauzule określające, w jakich warunkach to najemca zobowiązany jest pokryć koszty szkód.
Zapytanie: OD 1 MAJA 2009 r. OBYWATELE UE MOGĄ KUPOWAĆ W POLSCE DOMY BEZ ZEZWOLENIA Odpowiedź:
OD 1 MAJA 2009 r. OBYWATELE UE MOGĄ KUPOWAĆ W POLSCE DOMY BEZ ZEZWOLENIA
Od 1 maja obywatele Unii mogą bez zezwolenia kupować domy w Polsce. Nieruchomości rolne i leśne pozostaną objęte ograniczeniami do 1 maja 2017 r.
Wynika to z art. 8 ust 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Od 1 maja 2004 r. stanowi on, że obywatele Unii nie mogą bez zezwolenia kupować w Polsce nieruchomości rolnych oraz leśnych przez 12 lat od dnia akcesji, zaś domów przez pięć lat od przystąpienia Polski do UE. Od 1 maja 2004 r. mogli oni natomiast kupować bez przeszkód mieszkania.
"Oznacza to, że od 1 maja obywatele Unii będą mogli kupić w Polsce także domy bez żadnego zezwolenia, niezależnie od tego czy mieszkali kiedyś w Polsce, czy nie. Aby bez zezwolenia kupić ziemię, muszą poczekać kolejne siedem lat" - powiedział mec. Janusz Siekański, partner w kancelarii prawnej Sołtysiński Kawecki Szlęzak.
"Dotyczy to zarówno zwykłych domów mieszkalnych, jak i domów rekreacyjnych" - powiedział Siekański.
W niektórych przypadkach cudzoziemcy mają do prawo do kupowania ziemi bez zezwolenia
Jeśli chodzi o prawo do kupowania ziemi bez zezwolenia, to są też pewne przypadki, w których cudzoziemcy już teraz mają do tego prawo.
Gdy nieruchomość rolna lub leśna jest położona na terenie województw zachodnich, np. dolnośląskim, zachodniopomorskim, lubuskim, cudzoziemiec może kupić ją bez zezwolenia, jeżeli przez co najmniej siedem lat dzierżawił tam gospodarstwo rolne i przez ten czas legalnie mieszkał na terenie Polski.
"Dotyczy to również województwa warmińsko-mazurskiego, gdzie o nabycie nieruchomości do lat stara się wielu obywateli niemieckich" - powiedział Siekański.
W wypadku województw Polski wschodniej i centralnej oraz województwa śląskiego, aby cudzoziemiec mógł bez zezwolenia kupić w Polsce ziemię rolną lub leśną, musi dzierżawić ją oraz legalnie mieszkać w Polsce przez trzy lata.
Zapytanie: SPÓŁDZIELNIA MUSI UJAWNIĆ SWOJE WYDATKI I WPŁYWY Odpowiedź:
SPÓŁDZIELNIA MUSI UJAWNIĆ SWOJE WYDATKI I WPŁYWY
Oddzielne rozliczenia wpływów i wydatków prowadzone są dla każdej nieruchomości. Zarządy muszą opracować ewidencje uwzględniające koszty funkcjonowania spółdzielni. Dostęp do dokumentacji powinien mieć każdy spółdzielca. Spółdzielnia ma obowiązek prowadzenia szczegółowych rozliczeń oraz ewidencji wpływów i wydatków. Sporządzana dokumentacja musi być podzielona na dwie części.
Dwie ewidencje
W pierwszej ewidencji powinny zostać zawarte dane dotyczące przychodów i kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Zarząd musi ujawniać, jakie sumy wpływają od jej mieszkańców do kasy spółdzielni. W oddzielnych rubrykach powinny znaleźć się dochody z poszczególnych lokali użytkowych i innych źródeł. W ewidencji musi znaleźć się także wyliczenie, które uwzględni wszelkie rozliczenia oraz wskaże ewentualne nadwyżki lub niedobory w budżecie. Druga ewidencja powinna obejmować wpływy i wydatki funduszu remontowego. Spółdzielcy, którzy składają się na remonty spółdzielczych budynków, powinni się z niej dowiedzieć, ile wpłacili w danym okresie, na jakie prace remontowe zostały wydane pieniądze i ile kosztowała dokładnie podana tam inwestycja. Wbrew obawom wielu przedstawicieli spółdzielni obowiązek sporządzania oddzielnych ewidencji dla funduszy remontowych nie jest równoznaczny z zakazem przepływów środków między różnymi nieruchomościami. Ewidencje mają na celu wyłącznie zapisanie, ile członkowie danego bloku wpłacili, ile wydali, a ile komuś pożyczyli. Dają mieszkańcom wiedzę o kwotach, jakie dołożyli, np. do remontów innych obiektów w spółdzielni. Umożliwia to w dalszym ciągu wspólną zbiórkę pieniędzy na remonty, docieplanie poszczególnych bloków.
To nie zawsze blok
Ewidencje muszą być prowadzone dla poszczególnych nieruchomości, ale nie zawsze będzie posiadał ją każdy blok. Zdarza się, że nieruchomości obejmują nawet kilkadziesiąt budynków. Taki stan jest jednak niezgodny z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która zobowiązuje zarządy spółdzielni do podziału nieruchomości na jednobudynkowe. Problem może powstać tylko tam, gdzie takiego podziału nie można dokonać ze względu na nieuregulowany stan gruntów lub szczególne rozwiązania techniczne zastosowane przy okazji budowy budynków, które uniemożliwiają ich rozdzielenie. Z uwagi na to, że regulacje prawne rozróżniają kilka rodzajów nieruchomości (np. gruntową, zabudowaną, lokalową), zarządy powinny przyjąć zasadę, że nieruchomości, dla których są prowadzone odrębne ewidencje, nie mogą się pokrywać.
Oddzielne rozliczenia
Oprócz obowiązku prowadzenia ewidencji wpływów i wydatków zarządy spółdzielni mają obowiązek prowadzenia odrębnych rozliczeń przychodów i kosztów eksploatacji na każdą nieruchomość. Rozliczenie musi obejmować m.in. wspólne opłaty za korzystanie z gruntów, koszty energii cieplnej i elektrycznej, utrzymanie czystości budynków czy prace konserwacyjne w budynkach. Mieszkańcy mają obowiązek utrzymywać wyłącznie własne mieszkanie i budynek, a nie uczestniczyć w kosztach niegospodarności spółdzielni.
Zapytanie: Trzeba mieć zezwolenie na wycięcie drzewa Odpowiedź:
Trzeba mieć zezwolenie na wycięcie drzewa
Posiadacz nieruchomości nie może samowolnie bez zezwolenia usunąć z niej drzewa, chyba że chodzi o drzewo owocowe lub młode, które nie ma jeszcze pięciu lat.
Zanim inwestor zakupi działkę, na której rosną drzewa, powinien przynajmniej w przybliżeniu wyliczyć, jakie poniesie koszty w związku z ich usunięciem. Wycinanie może nastąpić tylko za zezwoleniem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, które zostanie wydane na wniosek władającego nieruchomością. Gdyby posiadacz nieruchomości nie był jej właścicielem, to wówczas do wniosku musi dołączyć zgodę właściciela.
Organ może uzależnić udzielenie zezwolenia od przeniesienia drzew lub krzewów we wskazane przez siebie miejsce (np. na terenie publicznym) albo od zastąpienia ich innymi drzewami i krzewami. Gdyby zaś drzewa lub krzewy rosły na nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, to wówczas zezwolenie na usunięcie ich wydaje wojewódzki konserwator zabytków. Wniosek o usunięcie
Władający nieruchomością, który składa wniosek o wydanie zezwolenia na usunięcie drzew i krzewów, powinien określić w nim gatunek, podać obwód pnia mierzony na wysokości 130 cm i przeznaczenie terenu, na którym one rosną, wskazać przyczynę i termin zamierzonego ich usuwania oraz wielkość powierzchni, z której będą usunięte. Wniosek powinien również zawierać imię, nazwisko i adres albo nazwę i siedzibę posiadacza i właściciela nieruchomości oraz wskazywać tytuł prawny władania nieruchomością.
Ważne !
Organ może odmówić zgody na usunięcie drzewa z nieruchomości albo uzależnić jej wydanie od przesadzenia drzewa w inne miejsce bądź zastąpienia go innym
Od decyzji wydanej w sprawie wycięcia drzew przez urząd gminy można odwołać się do samorządowego kolegium odwoławczego.
W związku z wycięciem drzewa trzeba uiścić opłatę nie tylko za wykonanie usługi, lecz także za wydanie decyzji. Natomiast przesadzając drzewa za zgodą organu w inne miejsce, inwestor obciążony jest dodatkowo kosztami przesadzenia. Natomiast gdy po dwóch latach okaże się, że drzewa przyjęły się, to opłata za ich usunięcie z poprzedniego miejsca zostanie umorzona.
Stawki opłat zależą od: rodzaju, odmiany, obwodu pnia drzewa i są zróżnicowane. Natomiast za samowolne wycięcie grożą kary, znacznie wyższe niż opłaty za usunięcie drzewa. Bez zezwolenia i opłat
Natomiast zezwolenie nie jest potrzebne na usunięcie drzew i krzewów owocowych (pod warunkiem, że nie znajdują się na nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków), drzew i krzewów sadzonych na plantacjach oraz drzew i krzewów, których wiek nie przekracza pięciu lat.
W razie usunięcia drzew, wówczas gdy nie jest wymagane zezwolenie, nie są również pobierane opłaty. Opłat nie ponosi też osoba fizyczna, która uzyskała zezwolenie na usunięcie drzew na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Opłat nie uiszcza się również, wówczas gdy usunięcie związane jest z odnową i pielęgnacją drzew, które rosną na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, a także za drzewa, które zagrażają bezpieczeństwu ludzi lub mienia w istniejących obiektach budowlanych, bądź bezpieczeństwu ruchu drogowego, kolejowego albo żeglugi.
Oprócz tego nie uiszcza się ich również wówczas, gdy usuwane drzewa lub krzewy wyrosły na nieruchomości po zakwalifikowaniu jej na cele budowlane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Posiadacz nieruchomości nie ponosi również opłat za wycięcie drzew, które obumarły lub nie rokują szansy na przeżycie z przyczyn od niego niezależnych, a także topoli o obwodzie pnia powyżej 100 cm mierzonego na wysokości 130 cm, nienależących do gatunków rodzimych, jeżeli zostaną zastąpione w najbliższym sezonie wegetacyjnym drzewami innych gatunków. źródło : INFOR.PL
Zapytanie: JAK OKAZJONALNIE WYNAJĄĆ DOM Odpowiedź:
Właściciele, którzy nie chcą mieć problemów z eksmisją uciążliwego lokatora, powinni wynająć swój dom lub mieszkanie na podstawie umowy o najem okazjonalny. Jej zawarcie nie obciąży ich dodatkowymi kosztami.
Od 28 stycznia 2010 r. właściciele mogą wynajmować swoje lokale mieszkalne bez obaw, że w przyszłości będą mieli problemy z pozbyciem się zalegającego z czynszem lub zakłócającego porządek lokatora. Jeśli zdecydują się na zawarcie umowy o najem okazjonalny, będą mogli eksmitować bezpodstawnie zamieszkującego ich lokal najemcę bez wyroku sądowego i konieczności dostarczenia mu innego mieszkania.
Zapytanie: Chcę założyć ogrzewanie gazowe w domu. Czy wymaga ono pozwolenia budowlanego? Odpowiedź: Tak. Wykonanie instalacji centralnego ogrzewania oraz towarzysząca jej rozbudowa instalacji gazowej w budynku wymaga pozwolenia na budowę.
Dla instalacji gazowej procedura jest następująca. Najpierw zleca się opracowanie projektu budowlanego osobie posiadającej odpowiednie uprawnienia – do projektowania w specjalności instalacyjnej w zakresie instalacji gazowych. Następnie w starostwie powiatowym składa się wniosek o pozwolenie na budowę oraz: cztery egzemplarze projektu budowlanego, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane, oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu zgodnego z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej, zaświadczenie projektanta o przynależności do Izby Inżynierów Budownictwa z terminem ważności.
Od czytelnika nie będzie jednak wymagana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy, ponieważ inwestycja nie będzie miała wpływu na zagospodarowanie działki. Dzięki temu wystarczy, że zleci wykonanie ograniczonego projektu budowlanego, tj. składającego się tylko z części architektoniczno-budowlanej.
Pozwolenie nie jest natomiast potrzebne dla planowanego remontu instalacji w budynku czy też wykonania instalacji zbiornikowej na gaz płynny w domach jednorodzinnych. Tutaj wymaga się jedynie zgłoszenia zamiaru wykonania robót.
Zapytanie: Czy lepiej szukać mieszkania samodzielnie, czy z agencją nieruchomości? Odpowiedź:
Czy lepiej szukać mieszkania samodzielnie, czy z agencją nieruchomości?
Powodów do podjęcia decyzji o zakupie nowego mieszkania jest tyle, ilu kupujących. Sposobów realizacji tego zamierzenia już niestety mniej. Lepiej szukać mieszkania samodzielnie, czy z agencją nieruchomości? Lepiej szukać mieszkania samodzielnie, czy z agencją nieruchomości? Zakładając, że decydujemy się na zakup nieruchomości na rynku wtórnym mamy do wyboru właściwie dwie możliwości: poszukiwanie na własną rękę bądź skorzystanie z usług agencji nieruchomości. Które rozwiązanie jest korzystniejsze? Czy warto powierzyć to zadanie profesjonaliście, czy lepiej zdać się na siebie? Wydaje się, że nie ma tutaj jednoznacznej odpowiedzi. Zakup mieszkania może być jednym z najbardziej radosnych bądź najbardziej stresujących doświadczeń w naszym życiu – wszystko zależy od miejsca, czasu i osób, które napotkamy po drodze. Dlatego naszą decyzję trzeba dobrze przemyśleć. Czym zatem kierować się podejmując decyzję o skorzystaniu (bądź nie) z usług agencji nieruchomości przy poszukiwaniu własnego „M”? Przede wszystkim trzeba mieć świadomość czym jest agencja nieruchomości. Jakie musi spełniać standardy oraz jakie wobec niej możemy mieć oczekiwania.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami regulowane jest ustawą, która ściśle określa jakie warunki powinien spełniać taki podmiot.
Absolutną koniecznością jest licencja zawodowa pośrednika w obrocie nieruchomościami, obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w zakresie wykonywanych czynności oraz stosowanie się do zasad etyki zawodowej. Niestety zdarza się , że w małych miejscowościach działają firmy określające się jako "firmy z tradycjami" nie posiadające licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami , a pseudo-agenci pracujący w takich firmach zatrudniani są bez żadnego doświadczenia . Jakiej rady może udzielić taka osoba nie znająca się na niczym , nie mająca żadnego doświadczenia zawodowego , nie znająca rynku i realiów rynku nieruchomości , a jakie mogą być skutki prowadzenia przez takiego pseudo agenta !!! Co to oznacza w praktyce? Od dobrej agencji mamy prawo oczekiwać nie tylko znalezienia oferty spełniającej nasze oczekiwania, ale również pełnego wsparcia przy przeprowadzeniu transakcji zakupu od strony prawnej. Jednakże rzeczywistość bywa niestety różna. Dlatego, jeśli zamierzamy skorzystać z pomocy pośrednika warto zasięgnąć opinii wśród rodziny, znajomych czy przyjaciół i zdać się na zaufane biuro.
Dobry pośrednik nie tylko dysponuje szeroką bazą ofert, ale również potrafi zdiagnozować potrzeby kupujących i przedstawić im dokładnie te propozycje, które w największym stopniu spełnią ich oczekiwania. Standardem jest również zbadanie stanu prawnego nieruchomości, sprawdzenie, czy mieszkanie nie jest obciążone zaległościami czynszowymi, czy nie ma wpisanych służebności bądź innych „pułapek”. Renomowane agencje nieruchomości weryfikują to na etapie przyjęcia oferty i nie będą miały problemu z odpowiedzią na nasze pytania w tych kwestiach. W momencie decyzji o zakupie możemy liczyć na wsparcie w zakresie podpisania umowy przedwstępnej, uzyskania kredytu czy, na etapie późniejszym, w zawarciu aktu notarialnego zakupu wymarzonego „m”.
W każdej z tych kwestii powinniśmy oczekiwać pełnego zaangażowania agencji. Ze współpracą z agencją wiążą się jednak także pewne koszty. Przede wszystkim jest to opłata za usługi jakim biura obciążają klientów. Waha się on w granicach od dwóch do trzech procent ceny transakcyjnej .
Prowizja agencji pobierana jest najczęściej w momencie zawarcia przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży, i gdyby zdarzyło się, że rozwiązana zostanie ona z naszego powodu niestety nie podlega zwrotowi.
Oczywiście możemy zdecydować się na samodzielne poszukiwania odpowiedniego mieszkania. Wtedy jesteśmy wolni od wspomnianej wyżej opłaty w wysokości 2-3% wartości nieruchomości za obsługę przez biuro. Kolejną, być może istotniejszą dla wielu cechą, jest pełna swoboda – jeśli mamy czas możemy sami przeglądać portale ogłoszeniowe, umawiać się z właścicielami mieszkań, osobiście sprawdzić stan prawny nieruchomości, żeby mieć 100% pewność. Jesteśmy zdani na siebie, ale również w pełni niezależni w podejmowanych decyzjach. Jednakże decyzja o samodzielnym poszukiwaniu nieruchomości nie jest wolna od swoich minusów. Przede wszystkim przeszukiwanie ofert jest zajęciem bardzo czasochłonnym. Spośród setek ogłoszeń trzeba wybrać te, które są aktualne i opis w pełni zgadza się ze stanem faktycznym. I oczywiście nie są ofertami zamieszczonymi przez samych pośredników. To także może być spory problem dla osób chcących uniknąć współpracy z agencją nieruchomości – trzeba mieć świadomość, że większość anonsów sprzedaży zamieszczana jest właśnie poprzez pośredników co z resztą jest zrozumiałe. Sprzedający często nie chcą ponosić kosztów reklamy i zamieszczania ogłoszeń – wolą więc zamienić to na prowizję pośrednika. Ostatecznie może więc okazać się, że i tak trafimy do jakiegoś, być może przypadkowego, biura. Reasumując – kupować z pośrednikiem czy bez? Przede wszystkim, kupować z głową. Nie dajmy się zwieść opowieściom i zapewnieniom, że to mieszkanie jest dla nas idealne (o tym z pewnością musimy zadecydować sami), ale też nie szukajmy oszczędności na siłę. Jeśli nie mamy czasu na śledzenie rynku, nie czujemy się pewnie we wszystkich niuansach prawnych związanych z zakupem czy wreszcie po prostu nam się nie chcę – powierzmy tą czynność agencji. Pamiętajmy jednakże, aby dobrać ją starannie, żeby mieć jak największą pewność, że nasz partner jest rzetelny.
Zapytanie: Jak rozwiązać spór o granice działki ? Odpowiedź:
Jeśli granica sąsiadujących działek nie została wytyczona albo z różnych względów stała się sporna, możemy wystąpić o rozgraniczenie
Sposób załatwienia takiej sprawy zależy od wielu okoliczności, a głównie od postawy sąsiadów. Zasadniczo sprawa trafi do sądu dopiero wówczas, gdy inne drogi do ustalenia granicy zawiodą.
Przede wszystkim więc, jeśli granica stała się niejasna wskutek przesunięcia, uszkodzenia lub zniszczenia znaków granicznych poprzednio ustalonych, może nastąpić tzw. ich wznowienie, jeżeli są dokumenty pozwalające na ustalenie pierwotnego położenia tych znaków. W takiej sytuacji na wniosek właściciela czy właścicieli geodeta ustawia znaki graniczne tam, gdzie powinny się znajdować.
Gorzej, jeśli między sąsiadami wyniknie spór co do pierwotnego położenia znaków.
Najlepiej zgodnie
Każdy z właścicieli może zwrócić się z wnioskiem o przeprowadzenie rozgraniczenia do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Przebieg granicy ustala wówczas geodeta upoważniony przez tegoż wójta. Geodeta bierze pod uwagę znaki, ślady graniczne, mapy, dokumenty geodezyjne i inne dokumenty. Jeśli brakuje takich danych, są one niewystarczające albo sprzeczne, a między sąsiadami nie ma sporu, geodeta ustali granicę na podstawie ich zgodnego oświadczenia albo oświadczenia jednego z nich, jeśli drugi przeciwko temu nie oponuje.
Jeśli między sąsiadami istnieje spór co do granicy, może się on zakończyć zawarciem ugody przed geodetą. Może się zdarzyć, że do ugody nie dojdzie, ale granicę geodeta ustali na podstawie dokumentów lub zgodnego oświadczenia sąsiadów. Wtedy wójt wyda decyzję o rozgraniczeniu. Właściciel czy właściciele, którzy nie godzą się z przebiegiem granicy, mogą w ciągu 14 dni od doręczenia im takiej decyzji przekazać sprawę do sądu.
Bywa i tak, że sąsiedzi nie chcą zawarcia ugody, a jednocześnie w ocenie geodety nie ma dostatecznych podstaw do wydania przez wójta decyzji administracyjnej o rozgraniczeniu. Geodeta musi wtedy tymczasowo zaznaczyć punkty graniczne wedle ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów, wskazań samych zainteresowanych, potem sporządzić szkic graniczny i opinię, a wójt przekazuje sprawę do sądu.
Dla sądu istotne jest przede wszystkim prawo własności. Uwzględnia przede wszystkim dokumenty, tj. akty notarialne, wypisy i odpisy orzeczeń sądowych, dane z ksiąg wieczystych, z ewidencji gruntów i budynków, mapy, plany, szkice, wykazy zmian gruntowych. Może też korzystać z zeznań świadków, oględzin w terenie, opinii biegłych itd.
Często zadecyduje zasiedzenie
Co ważne, sąd musi uwzględniać skutki zasiedzenia. Często bowiem rzeczywisty przebieg granic odbiega od tego, co wynika z dokumentów. Jeśli aktualny posiadacz albo jego poprzednik wszedł w posiadanie przygranicznego gruntu sąsiada w dobrej wierze, staje się jego właścicielem po 20 latach. Jeśli w złej wierze – po 30 latach.
Dopiero gdy nie jest możliwe ustalenie granic w zgodzie z prawem własności, sąd ustala je według ostatniego spokojnego stanu posiadania (art. 155 kodeksu cywilnego). Chodzi o stan charakteryzujący się znaczną stabilnością, a nie np. o stan z ostatniego roku.
Jeśli ustalenie stanu spokojnego posiadania nie jest możliwe, a nie doszło do ugody, sąd ustala granice w sposób arbitralny „z uwzględnieniem wszelkich okoliczności”. Uwzględnia np., że wskutek przekroczenia granicy część budynku znalazła się na gruncie sąsiada.
Może się też zdarzyć, że przy rozgraniczeniu interes jednego z sąsiadów został bardziej uwzględniony. Dlatego sąd może wówczas przyznać jednemu z nich odpowiednią dopłatę pieniężną.
Znaki graniczne pod ochroną
Kodeks cywilny nakłada na sąsiadów obowiązek współdziałania przy rozgraniczeniu i utrzymywaniu istniejących znaków granicznych. Polega on w istocie na powstrzymywania się od działań, które mogłyby spowodować przesunięcie, uszkodzenie, zniszczenie znaków. Obowiązek ochrony znaków granicznych nakłada na nich także prawo geodezyjne i kartograficzne. Jeśli do czegoś takiego już dojdzie albo gdy z różnych względów powstanie niebezpieczeństwo uszkodzeń czy przesunięć, właściciel ma obowiązek zawiadomienia o tym. Taka powinność odnosi się również do innych znaków geodezyjnych, np. budowli czy słupów triangulacyjnych.
W księdze i ewidencji
Ustalone granice nieruchomości, gdy doszło do tego zarówno na mocy decyzji wójta, jak i postanowienia sądu lub ugody, geodeta oznacza znakami granicznymi.
Ostateczne decyzje o rozgraniczeniu, a także postanowienia sądów są z urzędu, automatycznie, przesyłane do wydziałów ksiąg wieczystych sądów rejonowych i do starostów w celu ujawnienia przebiegu granicy w księgach wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków.
Koszty rozgraniczenia oraz koszty utrzymania znaków granicznych właściciele gruntów zawsze ponoszą po połowie. Na takich samych zasadach obowiązek ten obciąża, oczywiście, także użytkowników wieczystych.
Koszyk:
