Q: Czy mogę kupić nieruchomość bez umowy notarialnej ? A:
WAŻNĄ UMOWĘ ZAWIERA SIĘ TYLKO U NOTARIUSZA
Aby umowa przeniesienia własności nieruchomości była ważna, trzeba zawrzeć ją w formie aktu notarialnego. Może ją sporządzić notariusz w Polsce lub za granicą.
Umowa przeniesienia własności nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Mimo że u notariusza trzeba uiścić dosyć wysokie opłaty, to nie wolno rezygnować z takiego sposobu przenoszenia własności, np. zawierając umowę na piśmie.
Informacje w akcie notarialnym
Akt notarialny powinien zawierać następujące dane:
określenie dnia, miesiąca i roku sporządzenia aktu notarialnego. Strony mogą się jednak domagać, aby podano w nim również godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu,
wskazanie miejsca podpisania aktu,
imię i nazwisko notariusza, określenie siedziby jego kancelarii,
dane stron zawierających umowę (imiona, nazwiska, imiona rodziców, adresy). Notariusz powinien również określić sposób, w jaki ustalił tożsamość tych osób, na przykład na podstawie dowodu osobistego,
cenę nieruchomości. Cena nieruchomości określona przez strony w umowie sprzedaży powinna odzwierciedlać jej wartość rynkową. Gdyby znacznie od niej odbiegała, to należy liczyć się z tym, że urząd skarbowy wezwie strony do zmiany tej wartości lub do uzasadnienia, dlaczego tak niska cena została podana. Urząd może nawet ustalić wartość sprzedawanej nieruchomości na podstawie opinii biegłych,
stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany,
podpisy stron, notariusza i ewentualnie również osób obecnych przy zawieraniu aktu notarialnego.
Notariusz w akcie zamieszcza też informację o tym, czy lokal został już wydany, a jeśli nie, to kiedy to nastąpi, oraz o cenie (jej wysokości oraz terminie zapłaty).
Przy sprzedaży mieszkania stanowiącego samodzielny lokal mieszkalny do aktu dołącza się zaświadczenie potwierdzające tę samodzielność oraz rzuty odpowiednich kondygnacji budynku, na których znajduje się lokal.
Własnoręczne podpisy
Podpisy kupującego i sprzedającego złożone na akcie notarialnym powinny być własnoręczne, nie mogą być tylko parafą ani faksymile lub stampilą. Nie mogą być złożone przy czyjeś pomocy, nikt nie może więc prowadzić ręki osoby podpisującej się. Podpis nie musi być czytelny, ponieważ jest składany w obecności notariusza. Osoba, która nie umie albo nie może się podpisać, składa tuszowy odcisk palca. W trakcie nie trzeba uzasadniać, dlaczego nie podpisała się własnoręcznie.
Akt notarialny podpisuje także notariusz, który zatrzymuje oryginał, a kupującemu i sprzedającemu wydaje wypisy. Notariusz podpisuje również wypisy, które w obrocie prawnym mają taką samą wartość jak oryginalny dokument.
Notariusz pobiera następujące opłaty:
taksę notarialną,
podatek VAT według stawki 22 proc., od wynagrodzenia notariusza,
opłatę sądową od wniosków o wpis do księgi wieczystej własności oraz za założenie księgi wieczystej dla nieruchomości.
Przy obliczaniu wartości przedmiotu czynności notarialnej nie odlicza się obciążeń i bonifikat. Natomiast za sporządzenie wypisu, odpisu lub wyciągu z akt maksymalna stawka wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Stroną jest tekst obejmujący nie mniej niż 25 wierszy.
Maksymalna kwota, o którą może być zwiększone wynagrodzenie za dokonanie czynności notarialnej poza kancelarią notarialną, wynosi:
w porze dziennej - 50 zł
w porze nocnej oraz w dni wolne od pracy - 100 zł za każdą godzinę niezbędną do dokonania tej czynności od opuszczenia kancelarii do powrotu.
Za porę dzienną liczy się czas między godziną 8 a 20.
Zawierając umowę przedwstępną kupna nieruchomości, nabywca najczęściej daje pewną kwotę z tytułu zadatku.
Nabywca płaci zadatek
Zadatek zabezpiecza interesy obu stron przed niewykonaniem umowy. W razie gdy jedna strona nie wykona umowy, druga bez wyznaczenia dodatkowego terminu ma prawo od niej odstąpić i zachować zadatek. Jeżeli w takiej sytuacji od umowy odstępuje strona, która dała zadatek, to wówczas ma prawo domagać się kwoty dwukrotnie wyższej od tej, którą uiściła z tytułu zadatku. Natomiast nie można dochodzić z tytułu niewywiązania się z umowy kwoty wyższej niż dwukrotna wartość zadatku. Jeżeli umowa zostanie wykonana, to wówczas zadatek zalicza się na poczet ceny nieruchomości, którą powinien zapłacić kupujący.
Umowa może być rozwiązana z powodu okoliczności, za które zarówno kupujący, jak i sprzedający nie ponoszą odpowiedzialności bądź też z powodu okoliczności, za które oboje odpowiadają. Zadatek powinien zostać zwrócony. Nie ma też obowiązku zapłacić z tytułu zwrotu zadatku kwoty dwukrotnie wyższej.
Zgłaszając się do Agencji UMIX , masz pewność iż wymienione powyżej działania zostaną przeprowadzone poprawnie.
Q: From 1 May 2009, EU citizens can buy POLAND HOUSES WITHOUT PERMIT A:
From 1 May 2009, EU citizens can buy POLAND HOUSES WITHOUT PERMIT
From 1 May citizens to buy houses without a permit in Poland. Agricultural and forest real estate will remain restricted until 1 May 2017
This is due to the art. 8, paragraph 2 of the acquisition of real estate by foreigners.
From 1 May 2004, provides that citizens may not, without permission to buy property in the agricultural and forestry for 12 years from the date of accession, and the homes for five years after the Polish accession to the EU. From 1 May 2004, while they can buy without an apartment.
"This means that from May 1, Union citizens will be able to buy homes in Poland, also without any authorization, regardless of whether or not ever lived in or not. To buy the land without a permit, they must wait another seven years" - said Janusz mec Siekański, partner at law firm Sołtysiński Kawecki Szlęzak.
"This applies to both ordinary houses, homes and recreation" - Siekański said.
In some cases, foreigners have the right to buy land without a permit
As far as the right to buy land without a permit, it is also certain cases in which foreigners have now to do so.
When agricultural or forest land is located in the western provinces, such as Dolnośląskie, Zachodniopomorskie, Lubuskie, an alien can buy it without authorization, if for at least seven years leased the agricultural holding and there over time legally lived in the polish.
"This is also the Warmia and Mazury, where to purchase the property for many years now German nationals" - said Siekański.
In the case of the eastern provinces and the central Polish Silesia, and that an alien can buy without a permit in the forest or agricultural land, lease it and must legally reside in Poland for three years.
Właściciele, którzy nie chcą mieć problemów z eksmisją uciążliwego lokatora, powinni wynająć swój dom lub mieszkanie na podstawie umowy o najem okazjonalny. Jej zawarcie nie obciąży ich dodatkowymi kosztami.
Od 28 stycznia 2010 r. właściciele mogą wynajmować swoje lokale mieszkalne bez obaw, że w przyszłości będą mieli problemy z pozbyciem się zalegającego z czynszem lub zakłócającego porządek lokatora. Jeśli zdecydują się na zawarcie umowy o najem okazjonalny, będą mogli eksmitować bezpodstawnie zamieszkującego ich lokal najemcę bez wyroku sądowego i konieczności dostarczenia mu innego mieszkania.
Q: Czy lepiej szukać mieszkania samodzielnie, czy z agencją nieruchomości? A:
Czy lepiej szukać mieszkania samodzielnie, czy z agencją nieruchomości?
Powodów do podjęcia decyzji o zakupie nowego mieszkania jest tyle, ilu kupujących. Sposobów realizacji tego zamierzenia już niestety mniej. Lepiej szukać mieszkania samodzielnie, czy z agencją nieruchomości? Lepiej szukać mieszkania samodzielnie, czy z agencją nieruchomości? Zakładając, że decydujemy się na zakup nieruchomości na rynku wtórnym mamy do wyboru właściwie dwie możliwości: poszukiwanie na własną rękę bądź skorzystanie z usług agencji nieruchomości. Które rozwiązanie jest korzystniejsze? Czy warto powierzyć to zadanie profesjonaliście, czy lepiej zdać się na siebie? Wydaje się, że nie ma tutaj jednoznacznej odpowiedzi. Zakup mieszkania może być jednym z najbardziej radosnych bądź najbardziej stresujących doświadczeń w naszym życiu – wszystko zależy od miejsca, czasu i osób, które napotkamy po drodze. Dlatego naszą decyzję trzeba dobrze przemyśleć. Czym zatem kierować się podejmując decyzję o skorzystaniu (bądź nie) z usług agencji nieruchomości przy poszukiwaniu własnego „M”? Przede wszystkim trzeba mieć świadomość czym jest agencja nieruchomości. Jakie musi spełniać standardy oraz jakie wobec niej możemy mieć oczekiwania.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami regulowane jest ustawą, która ściśle określa jakie warunki powinien spełniać taki podmiot.
Absolutną koniecznością jest licencja zawodowa pośrednika w obrocie nieruchomościami, obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w zakresie wykonywanych czynności oraz stosowanie się do zasad etyki zawodowej. Niestety zdarza się , że w małych miejscowościach działają firmy określające się jako "firmy z tradycjami" nie posiadające licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami , a pseudo-agenci pracujący w takich firmach zatrudniani są bez żadnego doświadczenia . Jakiej rady może udzielić taka osoba nie znająca się na niczym , nie mająca żadnego doświadczenia zawodowego , nie znająca rynku i realiów rynku nieruchomości , a jakie mogą być skutki prowadzenia przez takiego pseudo agenta !!! Co to oznacza w praktyce? Od dobrej agencji mamy prawo oczekiwać nie tylko znalezienia oferty spełniającej nasze oczekiwania, ale również pełnego wsparcia przy przeprowadzeniu transakcji zakupu od strony prawnej. Jednakże rzeczywistość bywa niestety różna. Dlatego, jeśli zamierzamy skorzystać z pomocy pośrednika warto zasięgnąć opinii wśród rodziny, znajomych czy przyjaciół i zdać się na zaufane biuro. Dobry pośrednik nie tylko dysponuje szeroką bazą ofert, ale również potrafi zdiagnozować potrzeby kupujących i przedstawić im dokładnie te propozycje, które w największym stopniu spełnią ich oczekiwania. Jeśli zwiedziliśmy z naszym agentem kilkadziesiąt mieszkań i to nadal nie to – dobra rada – zmieńmy pośrednika. Standardem jest również zbadanie stanu prawnego nieruchomości, sprawdzenie, czy mieszkanie nie jest obciążone zaległościami czynszowymi, czy nie ma wpisanych służebności bądź innych „pułapek”. Renomowane agencje nieruchomości weryfikują to na etapie przyjęcia oferty i nie będą miały problemu z odpowiedzią na nasze pytania w tych kwestiach. W momencie decyzji o zakupie możemy liczyć na wsparcie w zakresie podpisania umowy przedwstępnej, uzyskania kredytu czy, na etapie późniejszym, w zawarciu aktu notarialnego zakupu wymarzonego „m”. W każdej z tych kwestii powinniśmy oczekiwać pełnego zaangażowania agencji. Ze współpracą z agencją wiążą się jednak także pewne koszty. Przede wszystkim jest to opłata za usługi jakim biura obciążają klientów. Waha się on w granicach od dwóch do trzech procent ceny transakcyjnej (w zależności od naszych zdolności negocjacyjnych) kwoty transakcji oraz atrakcyjności oferty. Prowizja agencji pobierana jest najczęściej w momencie zawarcia przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży, i gdyby zdarzyło się, że rozwiązana zostanie ona z naszego powodu niestety nie podlega zwrotowi. Kolejną możliwą wadą może być fakt, że umowa o pośrednictwo zawierana z agencją jest pewnego rodzaju zobowiązaniem no i w pewnym stopniu może uśpić naszą czujność. W przypadku nierzetelnego agenta (jak w każdej branży, zdarzają się tacy) może narazić nas na niepotrzebny stres i nerwy. Oczywiście możemy zdecydować się na samodzielne poszukiwania odpowiedniego mieszkania. Wtedy jesteśmy wolni od wspomnianej wyżej opłaty w wysokości 2-3% wartości nieruchomości za obsługę przez biuro. Kolejną, być może istotniejszą dla wielu cechą, jest pełna swoboda – jeśli mamy czas możemy sami przeglądać portale ogłoszeniowe, umawiać się z właścicielami mieszkań, osobiście sprawdzić stan prawny nieruchomości, żeby mieć 100% pewność. Jesteśmy zdani na siebie, ale również w pełni niezależni w podejmowanych decyzjach. Jednakże decyzja o samodzielnym poszukiwaniu nieruchomości nie jest wolna od swoich minusów. Przede wszystkim przeszukiwanie ofert jest zajęciem bardzo czasochłonnym. Spośród setek ogłoszeń trzeba wybrać te, które są aktualne i opis w pełni zgadza się ze stanem faktycznym. I oczywiście nie są ofertami zamieszczonymi przez samych pośredników. To także może być spory problem dla osób chcących uniknąć współpracy z agencją nieruchomości – trzeba mieć świadomość, że większość anonsów sprzedaży zamieszczana jest właśnie poprzez pośredników co z resztą jest zrozumiałe. Sprzedający często nie chcą ponosić kosztów reklamy i zamieszczania ogłoszeń – wolą więc zamienić to na prowizję pośrednika. Ostatecznie może więc okazać się, że i tak trafimy do jakiegoś, być może przypadkowego, biura. Reasumując – kupować z pośrednikiem czy bez? Przede wszystkim, kupować z głową. Nie dajmy się zwieść opowieściom i zapewnieniom, że to mieszkanie jest dla nas idealne (o tym z pewnością musimy zadecydować sami), ale też nie szukajmy oszczędności na siłę. Jeśli nie mamy czasu na śledzenie rynku, nie czujemy się pewnie we wszystkich niuansach prawnych związanych z zakupem czy wreszcie po prostu nam się nie chcę – powierzmy tą czynność agencji. Pamiętajmy jednakże, aby dobrać ją starannie, żeby mieć jak największą pewność, że nasz partner jest rzetelny.
Jeśli granica sąsiadujących działek nie została wytyczona albo z różnych względów stała się sporna, możemy wystąpić o rozgraniczenie
Sposób załatwienia takiej sprawy zależy od wielu okoliczności, a głównie od postawy sąsiadów. Zasadniczo sprawa trafi do sądu dopiero wówczas, gdy inne drogi do ustalenia granicy zawiodą.
Przede wszystkim więc, jeśli granica stała się niejasna wskutek przesunięcia, uszkodzenia lub zniszczenia znaków granicznych poprzednio ustalonych, może nastąpić tzw. ich wznowienie, jeżeli są dokumenty pozwalające na ustalenie pierwotnego położenia tych znaków. W takiej sytuacji na wniosek właściciela czy właścicieli geodeta ustawia znaki graniczne tam, gdzie powinny się znajdować.
Gorzej, jeśli między sąsiadami wyniknie spór co do pierwotnego położenia znaków.
Najlepiej zgodnie
Każdy z właścicieli może zwrócić się z wnioskiem o przeprowadzenie rozgraniczenia do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Przebieg granicy ustala wówczas geodeta upoważniony przez tegoż wójta. Geodeta bierze pod uwagę znaki, ślady graniczne, mapy, dokumenty geodezyjne i inne dokumenty. Jeśli brakuje takich danych, są one niewystarczające albo sprzeczne, a między sąsiadami nie ma sporu, geodeta ustali granicę na podstawie ich zgodnego oświadczenia albo oświadczenia jednego z nich, jeśli drugi przeciwko temu nie oponuje.
Jeśli między sąsiadami istnieje spór co do granicy, może się on zakończyć zawarciem ugody przed geodetą. Może się zdarzyć, że do ugody nie dojdzie, ale granicę geodeta ustali na podstawie dokumentów lub zgodnego oświadczenia sąsiadów. Wtedy wójt wyda decyzję o rozgraniczeniu. Właściciel czy właściciele, którzy nie godzą się z przebiegiem granicy, mogą w ciągu 14 dni od doręczenia im takiej decyzji przekazać sprawę do sądu.
Bywa i tak, że sąsiedzi nie chcą zawarcia ugody, a jednocześnie w ocenie geodety nie ma dostatecznych podstaw do wydania przez wójta decyzji administracyjnej o rozgraniczeniu. Geodeta musi wtedy tymczasowo zaznaczyć punkty graniczne wedle ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów, wskazań samych zainteresowanych, potem sporządzić szkic graniczny i opinię, a wójt przekazuje sprawę do sądu.
Dla sądu istotne jest przede wszystkim prawo własności. Uwzględnia przede wszystkim dokumenty, tj. akty notarialne, wypisy i odpisy orzeczeń sądowych, dane z ksiąg wieczystych, z ewidencji gruntów i budynków, mapy, plany, szkice, wykazy zmian gruntowych. Może też korzystać z zeznań świadków, oględzin w terenie, opinii biegłych itd.
Często zadecyduje zasiedzenie
Co ważne, sąd musi uwzględniać skutki zasiedzenia. Często bowiem rzeczywisty przebieg granic odbiega od tego, co wynika z dokumentów. Jeśli aktualny posiadacz albo jego poprzednik wszedł w posiadanie przygranicznego gruntu sąsiada w dobrej wierze, staje się jego właścicielem po 20 latach. Jeśli w złej wierze – po 30 latach.
Dopiero gdy nie jest możliwe ustalenie granic w zgodzie z prawem własności, sąd ustala je według ostatniego spokojnego stanu posiadania (art. 155 kodeksu cywilnego). Chodzi o stan charakteryzujący się znaczną stabilnością, a nie np. o stan z ostatniego roku.
Jeśli ustalenie stanu spokojnego posiadania nie jest możliwe, a nie doszło do ugody, sąd ustala granice w sposób arbitralny „z uwzględnieniem wszelkich okoliczności”. Uwzględnia np., że wskutek przekroczenia granicy część budynku znalazła się na gruncie sąsiada.
Może się też zdarzyć, że przy rozgraniczeniu interes jednego z sąsiadów został bardziej uwzględniony. Dlatego sąd może wówczas przyznać jednemu z nich odpowiednią dopłatę pieniężną.
Znaki graniczne pod ochroną
Kodeks cywilny nakłada na sąsiadów obowiązek współdziałania przy rozgraniczeniu i utrzymywaniu istniejących znaków granicznych. Polega on w istocie na powstrzymywania się od działań, które mogłyby spowodować przesunięcie, uszkodzenie, zniszczenie znaków. Obowiązek ochrony znaków granicznych nakłada na nich także prawo geodezyjne i kartograficzne. Jeśli do czegoś takiego już dojdzie albo gdy z różnych względów powstanie niebezpieczeństwo uszkodzeń czy przesunięć, właściciel ma obowiązek zawiadomienia o tym. Taka powinność odnosi się również do innych znaków geodezyjnych, np. budowli czy słupów triangulacyjnych.
W księdze i ewidencji
Ustalone granice nieruchomości, gdy doszło do tego zarówno na mocy decyzji wójta, jak i postanowienia sądu lub ugody, geodeta oznacza znakami granicznymi.
Ostateczne decyzje o rozgraniczeniu, a także postanowienia sądów są z urzędu, automatycznie, przesyłane do wydziałów ksiąg wieczystych sądów rejonowych i do starostów w celu ujawnienia przebiegu granicy w księgach wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków.
Koszty rozgraniczenia oraz koszty utrzymania znaków granicznych właściciele gruntów zawsze ponoszą po połowie. Na takich samych zasadach obowiązek ten obciąża, oczywiście, także użytkowników wieczystych.
Wishlist:
