UMIX Real Estate Agency Milanowek POLAND Property

From 1 May 2009, EU citizens can buy POLAND HOUSES WITHOUT PERMIT

From 1 May citizens to buy houses without a permit in Poland. Agricultural and forest real estate will remain restricted until 1 May 2017

This is due to the art. 8, paragraph 2 of the acquisition of real estate by foreigners.

From 1 May 2004, provides that citizens may not, without permission to buy property in the agricultural and forestry for 12 years from the date of accession, and the homes for five years after the Polish accession to the EU. From 1 May 2004, while they can buy without an apartment.

"This means that from May 1, Union citizens will be able to buy homes in Poland, also without any authorization, regardless of whether or not ever lived in or not. To buy the land without a permit, they must wait another seven years" - said Janusz mec Siekański, partner at law firm Sołtysiński Kawecki Szlęzak.

"This applies to both ordinary houses, homes and recreation" - Siekański said.

In some cases, foreigners have the right to buy land without a permit

As far as the right to buy land without a permit, it is also certain cases in which foreigners have now to do so.

When agricultural or forest land is located in the western provinces, such as Dolnośląskie, Zachodniopomorskie, Lubuskie, an alien can buy it without authorization, if for at least seven years leased the agricultural holding and there over time legally lived in the polish.

"This is also the Warmia and Mazury, where to purchase the property for many years now German nationals" - said Siekański.

In the case of the eastern provinces and the central Polish Silesia, and that an alien can buy without a permit in the forest or agricultural land, lease it and must legally reside in Poland for three years.

Rząd chce odmrozić oszczędności zgromadzone na książeczkach mieszkaniowych blisko 1,5 mln Polaków. Będą je oni mogli wykorzystać m.in. jako wkład własny przy zaciąganiu kredytu na zakup mieszkania albo na remont.

Co prawda książeczkę można w każdej chwili zlikwidować, ale bez premii gwarancyjnej, która choć częściowo rekompensuje inflacyjny spadek wartości wkładu. W ubiegłym roku na taki krok zdecydowało się ok. 15,4 tys. posiadaczy książeczek. PKO BP wypłaciło im średnio po 4 tys. zł (sam wkład i odsetki). Gdyby tych ludzi było stać na zakup bądź budowę mieszkania, dostaliby więcej. O ile? Na przykład 48,6 tys. osób, które w 2007 r. zrealizowały "cel mieszkaniowy", zainkasowało średnio po ok. 11,4 tys. zł, w tym 6 tys. zł z tytułu premii, którą wypłaca budżet państwa.

Dla tych, którzy czują, że nie mają szans na własne mieszkanie, mamy jednak dobrą wiadomość. W przyjętym w środę projekcie nowelizacji ustawy, która dotyczy m.in. książeczek mieszkaniowych, rząd zaproponował znaczne rozszerzenie katalogu wydatków mieszkaniowych premiowanych dopłatą.

Łatwiej będzie zalegalizować samowole budowlaną na terenach nieobjętych planem zagospodarowanie, o ile budynki takie będą spełniać normy techniczne i budowlane, a właściciel uiści opłatę legalizacyjną

Przy legalizacji samowoli budowlanej nadzór budowlany nie będzie mógł żądać ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dzięki uchwalonej w październiku nowelizacji - Prawa budowlanego, możliwa będzie legalizacja samowoli wzniesionych na działkach, które nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nowelizacja wejdzie w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.

Warunki zabudowy

Jeżeli samowola budowlana nie będzie położona na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, inwestor będzie musiał przedłożyć ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja ta jednak nie będzie musiała być wydana przed wszczęciem postępowania.

Tereny bez planu

W praktyce nowelizacja umożliwi legalizację samowolnie wybudowanych obiektów, które położone są na działce nie objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Obecnie jest to w praktyce niemożliwe, bowiem właściciele takich obiektów muszą przedłożyć powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydaną przed wszczęciem postępowania. Uzyskanie takiej decyzji od starosty jest praktycznie niemożliwe, bowiem starostowie uznają, że ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym nie daje im podstaw do ustalania warunków zabudowy dla obiektu, którego choćby część już istnieje w danym miejscu. W konsekwencji powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie może zalegalizować samowoli i musi wydać decyzję nakazującą rozbiórkę obiektu lub jego części. Po wejściu nowelizacji w życie starosta będzie mógł wydać decyzję o warunkach zabudowy, a inspektor będzie mógł zalegalizować samowolę - oczywiście jeżeli będzie ona spełniała inne warunki prawa, np. będzie zgodna z normami technicznymi i budowlanymi, a właściciel uiści opłatę legalizacyjną.

Wysokość opłaty jest uzależniona od rodzaju obiektu i celu jakiemu ma służyć oraz od jego kubatury.

Właściwy organ, np. wójt, zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do 31 grudnia. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia.

Użytkowanie wieczyste to prawo rzeczowe zbliżone bardzo do prawa własności. Może być ono ustanowione na gruntach Skarbu Państwa bądź gruntach jednostek samorządowych każdego szczebla. Ustanawiane jest poprzez zawarcie umowy pomiędzy właścicielem i użytkownikiem wieczystym. Na mocy tej umowy użytkownik może korzystać z gruntu w zakresie jego gospodarczego przeznaczenia, pobierać pożytki, jednakże własność pozostaje przy Skarbie Państwa lub jednostce samorządowej. W umowie tej można określić obowiązki użytkownika i termin ich realizacji. Umowę zawiera się maksymalnie na 99 lat, jednakże może ulec przedłużeniu. Do powstania prawa użytkowania wieczystego niezbędny jest wpis tego prawa w księdze wieczystej, wpis ten ma charakter konstytutywny. Użytkowanie wieczyste jest dziedziczne i zbywalne. Budynki i budowle posadowione na gruncie stanowią własność użytkownika wieczystego.

Wycena i opłata

Wycena wartości prawa użytkowania wieczystego musi być dokonana przez uprawnionego rzeczoznawcę. Nie zawsze jednak użytkownicy wieczyści zdają sobie sprawę z tego, że ustalona przy zawarciu umowy użytkowania opłata roczna nie jest ustalona raz na zawsze i nie może ulec zwiększeniu bądź zmniejszeniu. Na wysokość tej opłaty mają bowiem wpływ między innymi ceny gruntów, zmiany w stanie faktycznym nieruchomości, zmiany wynikłe ze stanu prawnego, a mianowicie ze zmian w planie zagospodarowania. To, czy opłaty ulegną w stanie faktycznym zmianie, zależy głównie od aktywności zainteresowanych stron, a zwłaszcza właściciela gruntu, zaś ich wysokość od wyżej wymienionych przyczyn.

Zgodnie z art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Z zastrzeżeniem ust. 2 powołanego przepisu, zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

Jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się. Jest to jedyny wyjątek, uzasadniony spadkiem wartości poniżej ceny przetargowej, za jaką strony zgodnie zawarły umowę.

Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Najczęstszym przypadkiem jest aktualizacja z urzędu, a więc działanie podjęte przez organy reprezentujące właściciela. W stosunku do gruntów Skarbu Państwa z reguły, zgodnie z art. 11 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest to starosta właściwy ze względu na położenie nieruchomości, w przypadku miasta na prawie powiatu funkcję tę wykonuje prezydent miasta. W stosunku do gruntów jednostek samorządowych w zależności od szczebla samorządu będącego właścicielem gruntu organem uprawnionym jest:

Opłata może więc wskutek aktualizacji ulec podwyższeniu lub raczej rzadko obniżeniu. Obniżenie najczęściej może być skutkiem przekwalifikowania gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 81 ustawy, użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji opłaty. W razie odmowy użytkownik wieczysty może skierować sprawę do samorządowego kolegium odwoławczego.

Wypowiedzenie

Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej jej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia.

Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

Wniosek ten składa się przeciwko właściwemu organowi. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie.

Złożenie wniosku nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku niezłożenia wniosku właściwy organ oraz użytkownika wieczystego obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu.

Wniosek do kolegium

Zgodnie z art. 79 ustawy o gospodarce nieruchomościami wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego składa się na piśmie w dwóch egzemplarzach. Podlega on opłacie skarbowej. Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. Jeżeli do ugody nie doszło, kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. Od orzeczenia kolegium odwołanie nie przysługuje. W przypadku oddalenia wniosku obowiązuje wysokość opłaty zaoferowana przez organ reprezentujący właściciela gruntu. Ustalona na skutek prawomocnego orzeczenia kolegium lub w wyniku zawarcia przed kolegium ugody nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.

Na wniosek właściwego organu kolegium przyznaje w orzeczeniu zwrot kosztów postępowania i opłat skarbowych od użytkownika wieczystego, jeżeli oddaliło w orzeczeniu wniosek. Jeżeli kolegium w orzeczeniu uznało wniosek za zasadny, przyznaje na wniosek użytkownika wieczystego zwrot kosztów i opłat od właściwego organu.

Zgodnie z art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Zmiana wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, będąca wyłącznie skutkiem zmiany wartości nieruchomości, wymaga oświadczenia woli właściciela nieruchomości o aktualizacji opłaty rocznej (art. 77 i art. 78 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 ze zm.). Przy tym aktualizacji dokonuje się z zachowaniem dotychczasowej stawki procentowej (art. 77 ust. 1 zdanie drugie). Odrębną sprawą jest zmiana tylko stawki procentowej. Oświadczenie woli właściciela nieruchomości dotyczy tutaj wyłącznie stawki (art. 73 ust. 2 w związku z art. 78 ust. 1 wspomnianej ustawy), nie obejmuje natomiast wysokości opłaty. Zmiana tej wysokości następuje niejako automatycznie, do potwierdzenia czego wystarczy zwykła czynność materialno-techniczna (np. zawiadomienie o nowej, odpowiednio obliczonej wysokości opłaty) - orzeczenie z 23 czerwca 2004 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu SKO 4114/24/04.

Tytułem ustanowienia użytkowania wieczystego właścicielowi przysługują następujące opłaty:

Przy legalizacji samowoli nadzór budowlany nie będzie mógł żądać ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dziś Senat będzie głosował nad nowelizacją prawa budowlanego, która zrównuje sytuację prawną osób legalizujących samowolę na działce objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz tych, które postawiły budynek na działce bez planu zagospodarowania. Nowelizacja została zarekomendowana przez komisje: samorządu terytorialnego i administracji państwowej oraz gospodarki narodowej.

Jeżeli samowola nie będzie położona na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania, to inwestor będzie musiał przedłożyć ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja ta nie będzie jednak musiała być wydana przed wszczęciem postępowania. Dziś właściciel samowoli położonej na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania musi posiadać decyzję o warunkach zabudowy z datą wcześniejszą niż wszczęcie postępowania. Uzyskanie takiej decyzji od starosty jest niemożliwe. To sprawia, że powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie może zalegalizować samowoli i ma obowiązek wydania decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu.

- Gminy do tej pory uznawały, że ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym nie daje im podstaw do ustalania warunków zabudowy dla obiektu, którego choćby część już istnieje w danym miejscu, i z tego względu nie wydawały warunków zabudowy - wyjaśnia Małgorzata Mazur, wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego w Katowicach.

Nowelizacja jest konsekwencją wyroku TK z 20 grudnia 2007 r. (sygn. akt P 37/06), który stwierdził, że sprzeczne z konstytucją jest różne traktowanie właścicieli samowoli, w zależności od tego, czy położna jest ona na działce objętej miejscowym planem zagospodarowania lub nie.

KREDYTOBIORCY WALUTOWI ODDYCHAJĄ Z ULGĄ

W oczach tanieje euro, funt, frank, a zwłaszcza dolar, który w środę kosztował już tylko 2,84 zł. Kredytobiorcy walutowi mogą odetchnąć z ulgą. Poranna aprecjacja złotego to pestka w porównaniu z popołudniową mocą krajowej waluty. Z każdą godziną złoty dynamicznie ściąga w dół najpopularniejsze pary walutowe. Za szwajcarskiego franka trzeba było zapłacić już tylko 2,47 zł, za euro – 3,63 zł, angielskiego funta – 4,55 zł, a dolara – zaledwie 2,84 zł.
Dla porównania, w ostatni piątek za franka płacono nawet 2,73 zł, za dolara 3,14 zł, a za euro 3,98 zł.

Ku lepszemu?

- Wszystko zależy od tego, czy poprawa nastrojów będzie trwalsza. Jeżeli będzie także na rynkach akcji, myślę, że jest szansa na uspokojenie i dalsze wzrosty. Może być wtedy szansa na ruch w kierunku 3,50/euro. Wyprzedaż na giełdach została zatrzymana i to jest, w tej chwili, sytuacja, która wspiera - uważa Andrzej Krzemiński, diler walutowy z Banku BP.

Lepsze nastroje na długu obserwowane w środę, pozwalają dilerom prognozować wzrost cen papierów także w czwartek.

- Dzisiaj ceny rosną od rana, jest to związane z umocnieniem złotego. Wydaje mi się, że dalszy kierunek będzie w stronę umocnienia, silniejszy złoty także będzie wspierał papiery - powiedział Marcin Ziółkowski, diler obligacji z Banku Millennium.

Stabilna stabilizacja

- Inwestorzy wykorzystują ogromną skalę przeceny z poprzednich dwóch tygodni i szukają okazji do tanich zakupów, co również znajduje bardzo mocne przełożenie na rynek walut. Oznaki poprawy sytuacji widoczne były jednak już w piątek, kiedy notowania złotego stabilizowały się, mimo iż jen ciągle się umacniał, co było przejawem ucieczki od wszelkiego ryzyka – komentuje Przemysław Kwiecień, główny ekonomista X-Trade Brokers DM.
Pochopne decyzje walutowe

Węgierski forint, podobnie jak złoty, odrobił już wobec euro 12 proc., nieco więcej niż czeska korona (10 proc.), ale ta traciła również znacznie mniej.

- Ten ruch koszykowy oznacza, że w razie pogorszenia sytuacji złoty zachowa się podobnie jak inne waluty, jednak dramaturgia ruchów z poprzedniego tygodnia nie powinna się już powtórzyć.

Scenariusz z ostatnich dwóch tygodni również pokazuje, iż na poziomie konsumenta nie należy podejmować pochopnych decyzji walutowych, a ewentualne decyzje o zabezpieczeniu ryzyka walutowego można podjąć w spokoju, niekoniecznie przy załamującym się rynku – dodaje Przemysław Kwiecień.

Wyłączenie z podstawy opodatkowania środków finansowych gromadzonych na remont przez prywatnych właścicieli, którzy wynajmują budynki, nie jest możliwe.

Prywatni właściciele budynków wielomieszkaniowych pozbawieni są prawa gromadzenia środków w ramach funduszu remontowego, w przeciwieństwie do innych podmiotów gospodarki mieszkaniowej (przedsiębiorstw komunalnych, spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych). MF w odpowiedzi na interpelację poselską (nr 4844) wypowiedziało się w sprawie wyłączenia z podstawy opodatkowania PIT środków pieniężnych na fundusz remontowy przez prywatnych właścicieli budynków wielomieszkaniowych. Chodzi o budynki zamieszkałe przez lokatorów opłacających czynsz według ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.

Ministerstwo Finansów zwróciło uwagę, że przepisy tej ustawy nie przewidują tworzenia funduszu remontowego, a minister finansów nie jest właściwy w zakresie nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów i przyznania prawa gromadzenia środków na funduszu remontowym właścicielom budynków.

Zdaniem MF brak uregulowań dotyczących tworzenia i funkcjonowania funduszu remontowego w przypadku osób fizycznych - właścicieli budynków wielomieszkaniowych, w których wynajmowane są lokale, powoduje, że nie jest możliwe wyłączenie z podstawy opodatkowania środków finansowych gromadzonych na funduszu remontowym przez te podmioty.

Przychody z najmu mogą być opodatkowane na zasadach ogólnych - według skali PIT lub ryczałtem ewidencjonowanym. Usługi najmu mogą być świadczone w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej lub poza taką działalnością

Dodatkowym kosztem przy zamianie nieruchomości jest podatek. Oblicza się go tak, jak przy sprzedaży nieruchomości, a przychodem jest wartość nieruchomości zbywanej.

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2006 r. nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własności rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy

Zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek z tytułu uzyskania ww. przychodów ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu. Do nieruchomości nabytych po tym dniu stosuje się natomiast stawkę 19 proc. Podstawą opodatkowania jest jednak w tym przypadku nie przychód, a dochód. W odniesieniu do zamiany nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie odnoszące się do sprzedaży nieruchomości, związane z 12-miesięcznym okresem zameldowania w nieruchomości zbywanej. Zamiana jest bowiem takim samym odpłatnym zbyciem nieruchomości, jak jej sprzedaż.

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż.

Podatek dochodowy od zamiany nieruchomości oblicza się identycznie, jak w przypadku sprzedaży nieruchomości. Przychodem jest wartość nieruchomości zbywanej. W razie zamiany również obowiązuje zasada nieopodatkowania dochodu po upływie pełnych pięciu lat od daty nabycia/wybudowania nieruchomości. Natomiast przy zamianie okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Geneza załamania kursów walutowych

Niewątpliwie paniczne zmiany kursów walutowych, jakich jesteśmy świadkami w ostatnich tygodniach zasługują na miano krachu. Co było przyczyną tak gwałtownego załamania? Czy tak potężne zmiany są rzeczywiście nieuzasadnione?

Aby zrozumieć przez co przechodzi obecnie rynek walutowy należy spojrzeć na niego z perspektywy długoterminowej i następnie odnieść ją do światowego kryzysu, jaki ma miejsce od połowy 2007 roku. W latach 2001-08 miało miejsce bardzo poważne osłabienie się dolara amerykańskiego i japońskiego jena. Waluty te obniżyły swoją wartość o kilkadziesiąt procent w stosunku do walut europejskich oraz ogólnie do walut wysoko oprocentowanych. Dodatkowo rynki wschodzące były bardzo korzystnie postrzegane przez inwestorów zagranicznych i dlatego silnie umacniały się takie waluty jak polski złoty, korona czeska czy słowacka.

Jednocześnie długoletnia hossa na rynku finansowym i nieruchomości sprawiła, że bardzo popularne stały się niektóre ryzykowne strategie inwestycyjne. Obok inwestycji w rozmaite papiery wartościowe oparte na hipotekach, na masową skalę zaczęto stosować metodę carry trade, wykorzystującą różnicę w oprocentowaniu w różnych krajach. Niezachwiany wzrost cen aktywów oraz w miarę stabilne stopy procentowe powodowały, że koncepcja ta wydawała się bezpieczna. Pożyczano na niski procent w japońskich jenach czy franku szwajcarskim, następnie lokowano tak uzyskane środki na wyższy procent na innych, wyżej oprocentowanych rynkach. Masowa skala tego typu transakcji dodatkowo osłabiała waluty nisko oprocentowane, co znacząco zwiększało zyski z różnic kursowych na tego typu operacjach. Transakcje te zawierane były najczęściej bez żadnego zabezpieczenia jeżeli chodzi o potencjalne niekorzystne zmiany kursów walutowych.

Mniej więcej latem 2007 roku rozpoczął się wielki kryzys finansowy, jakiego nie widziano od kilkudziesięciu lat. Przez dłuższy czas uważano, że najpoważniejsze jego skutki ograniczą się do Stanów Zjednoczonych oraz niektórych państw europejskich, takich jak Wielka Brytania. Region emerging markets wydawał się względnie bezpieczny na tle wciąż pogarszającej się sytuacji państw wysoko rozwiniętych. Przeświadczenie to było wzmacniane przez nieustanny wzrosty cen surowców i żywności (czego beneficjentem były niektóre kraje regionu, takie jak Rosja czy Brazylia) oraz ciągle umacniające się waluty, na tle wciąż trwającej bessy na światowych giełdach. W sierpniu nastąpiła zmiana trendu, bąbel na rynku towarowym pękł i ceny zaczęły szybko spadać. Jednocześnie zaczął gwałtownie wzmacniać się dolar, przede wszystkim w stosunku do przewartościowanych walut emerging markets. Dużą rolę w zmianie trendu odegrały tu oczekiwania co do przyszłego kierunku zmian w stopach procentowych.

Następnie we wrześniu nastąpił przełom jeżeli chodzi o dalszy rozwój wypadków. Kryzys okazał się potężny i najpierw zaczęły upadać giganty finansowe w Stanach Zjednoczonych (Fannie Mae, Freddie Mac, Lehman Brothers, AIG itd.), później uchwalono dość dyskusyjny plan ratunkowy dla rynków w wysokości 700 miliardów dolarów, po czym kryzys przeniósł się do Europy, gdzie między innymi rządy Belgii i Holandii były zmuszone do ratowania banku Fortis. Skala tych upadłości, przejęć i nacjonalizacji była kroplą, która przelała czarę goryczy i po rocznej bessie na wszystkich giełdach spadki uległy drastycznemu przyspieszeniu i wystąpiła panika.

W wyniku tych zawirowań doszło do kompletnego ograniczenia zaufania na rynkach, czego skutkiem jest bardzo poważny wzrost awersji do ryzyka i w efekcie paniczne wycofywanie się z jakichkolwiek ryzykownych inwestycji. Wyprzedaż aktywów trwa, w cenie jest gotówka i to najlepiej w postaci amerykańskich czy japońskich bonów skarbowych. Nie ma znaczenia, że oferują one bardzo skromne oprocentowanie, bezpieczeństwo wydaje się dzisiaj najważniejsze. Wszystkie koncepcje oparte o dość ryzykowne założenia nieustannego wzrostu cen nieruchomości czy surowców, stałej relacji w wysokości stóp procentowych w różnych krajach, braku niekorzystnych zmian na rynku walutowym, braku ryzyka politycznego, itp. są w tej chwili po kolei dyskredytowane.

W ten sposób wszyscy zdali sobie sprawę z faktu, że kryzys ma charakter globalny i wcześniejszy optymizm co do niektórych emerging markets był nieuzasadniony. Kłopoty Islandii, następnie Ukrainy i Węgier uświadomiły jednoznacznie, że problemy z lokalną walutą mogą wystąpić wszędzie, niezależnie od jakości systemu finansowego. W podobnym stopniu likwidowane są pozycje w walutach państw wysoko rozwiniętych. Panicznie wyprzedawane są również waluty państw wysoko rozwiniętych, takie jak funt brytyjski, korona norweska czy waluta australijska. Wcześniejsze umocnienie się tych walut w stosunku do dolara było za głębokie i teraz w sytuacji bezprecedensowego kryzysu finansowego jest gwałtownie korygowane, niezależnie od fundamentów danego kraju.

INTERNAUCI ALARMUJĄ: BANKI COFAJĄ ZGODY NA KREDYTY

Mimo zapewnień o stabilności polskiej gospodarki, nasze banki wolą dmuchać na zimne. Zaostrzeniom ulegają kryteria przyznawania kredytów, zmianie uległy też oferty. Banki zmniejszają wielkość udzielanego kredytu nawet do 65 proc. wartości nieruchomości, nie chcą też pożyczać we frankach szwajcarskich.

Ciężkie czasy, ciężkie warunki

- W takich czasach, jak obecne, nie powinno się brać na siebie ryzyka pożyczania we frankach - przyznaje w "Faktach" TVN prezes Millenium Bogusław Kott.

Mariusz Dymowski z PKO BP w rozmowie z dziennikarzem "Faktów" dodaje, że kredytobiorca musi się teraz liczyć z wysokim wkładem własnym, rzędu 20 proc. (co przy kredycie na 1 mln zł, stanowi zawrotna kwotę 200 tys. zł). - Trzeba się też liczyć z wyższą ratą, z racji podwyższonego oprocentowania - dodał Dymowski.

Cofają podjęte decyzje

Wszystko to jest naturalną reakcją na zagrożenie - oczywistym jest, że upadłość banku nikomu nie pomoże. - Sęk w tym, że banki cofają wydane już decyzje dotyczące przyznanych kredytów - pisze nasza internautka, pani Angelika.
Osoby, które miały podpisywać umowę kredytową, są teraz odprawiane z kwitkiem: - Nie pomaga tłumaczenie klientów, że jutro spotkanie z notariuszem, że podpisana już umowa przedwstępna i wpłacony zadatek. Bank tłumaczy, że decyzja nie jest umową i nie ma obowiązku jej podtrzymywania. Tylko, że na podstawie tej decyzji ludzie decydują się na wpłacanie zadatków, zaciąganie kredytów, itd. - czytamy w liście internautki.
Bierzemy kredyt

Pani Angelika tak opisuje swoją sytuację: - Kończymy formalności związane z ubieganiem się o kredyt mieszkaniowy. Przegląd ofert zrobiony, mieszkanie już wybrane, a zadatek wpłacony. Dostajemy decyzję kredytową i... Jest pozytywna. Wiemy na jaki czas i na jakich warunkach. Pozostaje dostarczenie ostatnich dokumentów i możemy podpisywać umowę - opowiada.

ALE.....

W międzyczasie pojawiły się informacje o kryzysie. Panika na giełdach i apokaliptyczne wizje, kreślone przez część specjalistów.

Bank najpierw zapewniał, że nie bierze pod uwagę odmowy wcześniej wydanych promes. "Kilka dni później dostajemy informację od naszego banku o zmianie warunków kredytu. Możemy liczyć na sfinansowanie 65 proc. wartości nieruchomości - reszta to wkład własny" - pisze na Kontakt TVN24 pan Paweł.
Po ostatnich zmianach dla wielu osób oddala się wizja posiadania własnego "m", ale oddala się też wizja krachu polskiego systemu finansowego.

Klienci kredytów hipotecznych są jednymi z pierwszych ofiar kryzysu, po tym jak część banków bardzo mocno ograniczyła pożyczki. Jeszcze niedawno w Millennium na osiem wniosków pozytywnie rozpatrywano pięć. Dziś - według informacji "Dziennika" - jedynie dwa. Podobnie jest w BZ WBK. Wielu ludzi marzenia o własnym mieszkaniu musi odłożyć na później.

Bankowcy przyznają, że eldorado kredytowe już się skończyło. Bank Millennium, niegdyś hojnie udzielający pożyczek, jest tego dobrym przykładem. "Najpierw w przypadku kredytów udzielanych we frankach podnieśliśmy marżę z 1 do 2 proc., potem przestaliśmy kredytować 100 proc. wartości nieruchomości i kazaliśmy klientom zdobyć 10-proc. wkład własny. Zdolność kredytową badamy nadal tak samo, ale już nie na 45 lat, a na 35 lat" - mówi anonimowo jeden z przedstawicieli banku.

Efekt łatwy do przewidzenia. "Przeciętnie na osiem wniosków akceptujemy dwa, a jeszcze trzy tygodnie klepaliśmy nawet pięć" - mówi rozmówca gazety. Podobne sygnały płyną z BZ WBK. "W moim oddziale pozytywnie rozpatrujemy co piąty wniosek. Do tego musi w niego zajrzeć coraz więcej specjalistów i podjęcie decyzji przeciąga się" - przyznaje pracownik banku.

Postawę swojej i innych instytucji kwituje krótko: to odcięcie kredytów dla całych grup społecznych. "Oficjalnie wszyscy mówią, że rozpatrują kredyty indywidualnie, ale jeśli ustala się, że rata może wynosić 40, a nie 60 proc. miesięcznego dochodu, to dla wielu jest to koniec kredytu" - komentuje rozmówca "Dziennika".

Gazeta zauważa, iż eksperci też wskazują, że złote czasy kredytu hipotecznego to już historia. W 2006 r. banki w Polsce udzieliły 30 mld zł kredytów hipotecznych, w 2007 r. - blisko 60 mld zł. Prognozy na ten rok mówiły o 68 mld zł. I nagle okazało się, że w obliczu kryzysu stanowią one marzenie ściętej głowy.

"Co prawda do czerwca udzielono 36 mld zł kredytów, ale już wiadomo, że prognoza się nie sprawdzi" - mówi Agnieszka Nierodka z Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego. "Banki zaostrzają kryteria udzielania kredytów, na rynku nieruchomości panuje zastój, ludzie czekają ze sprzedażą domów i mieszkań, inni wolą poczekać z kupnem" - dodaje.

O tym przeczytać można więcej w dzisiejszym wydaniu "Dziennika".

Kredyt tylko z wkładem

Ważnym elementem świadectwa energetycznego będzie wskaźnik pokazujący roczne zapotrzebowanie na energię wyrażone w zużytych kilowatach na metr kwadratowy w skali roku. Wpłynie on na cenę mieszkania.

Gazeta Prawna dotarła do projektów rozporządzeń do prawa budowlanego, które umożliwią wydawanie od 1 stycznia 2009 r. certyfikatów energetycznych. Określają one sposób sporządzania i wzorów świadectw charakterystyki energetycznej, metodologię prowadzenia obliczeń, wymogi, jakie powinny spełniać projekty budowlane, oraz warunki techniczne budynków i ich usytuowania.

- Rozporządzenia zostaną podpisane przez ministra infrastruktury najpóźniej do 20 października - deklaruje Olgierd Dziekoński, wiceminister infrastruktury.

Wzór świadectwa

Zgodnie z projektem świadectwo ma być sporządzone w dwóch formach - pisemnej i elektronicznej. Dołączone powinny być do niego dane i obliczenia wykonane w trakcie jego sporządzania. Świadectwo ma składać się z sześciu części. Część tytułowa określi typ budynku, adres i nazwisko właściciela, wartość wskaźnika EP dla budynku ocenianego oraz jego porównanie z wartością wskaźnika EP dla budynku modelowego oraz datę wydania i ważności świadectwa. Ma zawierać także informacje o wystawiającym świadectwo. W części drugiej - charakterystyce techniczno-użytkowej znajdą się informację o przeznaczeniu budynku, roku jego oddania do użytkowania, kubaturze i liczbie kondygnacji, rodzaju konstrukcji, powierzchni, ogrzewaniu, wentylacji, ciepłej wodzie oraz chłodzeniu. Część trzecia określi charakterystykę energetyczną budynku, czyli np. średni współczynnik przenikania ciepła i zapotrzebowanie energii końcowej. W części czwartej ma znaleźć się ocena charakterystyki energetycznej, czyli określenie obliczeniowego zapotrzebowania nieodnawialnej energii pierwotnej i porównanie jej z wartościami referencyjnymi oraz ocena graficzna charakterystyki energetycznej na wykresie. Część piąta świadectwa zawrze uwagi o możliwości zmniejszenia zapotrzebowania energii w budynku. Ostatnia zaś wskaże podstawę prawną, na jakiej sporządzono świadectwo.

Skomplikowane przepisy

Większość ekspertów krytykuje jednak treść tych rozporządzeń i wzór świadectwa energetycznego. Ich zdaniem są one zbyt skomplikowane, zawierają szereg specjalistycznych sformułowań i niewiele osób będzie w stanie zrozumieć ich treść. Spowodowane jest to głównie tym, że na świadectwie nie będzie zaznaczona klasa energetyczna budynku (np. A, B lub C), co jest stosowane w prawie wszystkich państwach Unii Europejskiej i jest czytelne dla zwykłych ludzi, ale będzie podane jedynie zużycie energii.

- Klasy energetyczne kwantyfikują jakość energetyczną budynku podobnie do ocen w szkole, przez co stają się zrozumiałe i nabierają znaczenia dla osób, które nie są obeznane z zagadnieniami efektywności energetycznej w budynkach - mówi Dariusz Koc z Krajowej Agencji Poszanowania Energii. Jego zdaniem rozporządzenie wprowadza bardzo dużą dowolność i uznaniowość przyjmowania do obliczeń wielu parametrów i danych wyjściowych do obliczeń, co pozostawia bardzo duże możliwości dla osób wykonujących świadectwa w zakresie naciągania wyników i manipulowania wielkościami charakteryzującymi jakość energetyczną budynków.

Negatywnie może to wpłynąć również na szybkość wydawania świadectw. Z powodu opóźnień w przygotowaniu metodologii wykonania świadectwa nie odbył się w Polsce żaden egzamin i nie zakończyły się żadne studia podyplomowe. Sprawia to, że od początku przyszłego roku świadectwa będą mogli sporządzać jedynie inżynierowie posiadający uprawnienia projektowe.

Korzyści dla klientów

- Certyfikat zawrze informacje o zużyciu energii w lokalu i możliwościach jej zmniejszenia. Kupujący lub wynajmujący mieszkanie podejmie decyzję, czy te dane są mu potrzebne - mówi Olgierd Dziekoński. Przewiduje to wchodząca w życie 1 stycznia 2009 r. nowelizacja ustawy - Prawo budowlane z 19 stycznia 2007 r., dodaje.

Zgodnie z jej przepisami osoby fizyczne lub prawne, kupujące lub wynajmujące mieszkania na rynku wtórnym będę musiały rozważyć, czy warto mieć świadectwo energetyczne. Jego sporządzenie nie będzie bowiem obowiązkowe. Jednak, jeśli nabywca nieruchomości lub wynajmujący zażądają przedstawienia świadectwa, to właściciele zostaną zobowiązani do jego przedłożenia. Koszt sporządzenia świadectwa zostanie jednak najprawdopodobniej przerzucony na kupującego lub wynajmującego (cena jednego świadectwa to ok. kilkaset, a nawet kilka tysięcy złotych w zależności od wielkości lokalu, budynku).

- Warto ponieść te koszty, bowiem dzięki świadectwu energetycznemu dowiemy się np. o zużyciu gazu i energii elektrycznej. Ceny tych mediów systematycznie rosną, a ludzie często nie zdają sobie sprawy w momencie zaciągania kredytu na zakup nieruchomości, że do miesięcznej raty trzeba doliczyć coraz wyższe koszty utrzymania nieruchomości - mówi Maria Dreger z Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości.

Zdaniem Tomasza Lebiedzia, pośrednika nieruchomości z Warszawy, w dużych miastach koszty utrzymania nieruchomości nie wpłyną na decyzję o nabyciu mieszkania czy domu.

Zapłacą kupujący

Wyboru w sprawie żądania przedstawienia certyfikatu energetycznego, zgodnie z nowelizacją, nie będą miały podmioty kupujące mieszkania na rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od dewelopera. W przypadku bowiem nowo budowanych obiektów od przyszłego roku każdy z nich musi mieć certyfikat. Zdaniem ekspertów z pewnością wpłynie to na wzrost cen nieruchomości.

Rozporządzenia mają wejść w życie od 1 stycznia przyszłego roku, czyli od momentu wejścia w życie obowiązku posiadania certyfikatów energetycznych.

Najpóźniej za dwa lata dojdzie w Polsce do regularnych przerw w dostawach prądu do mieszkań i firm, jeśli nie rozpoczną się inwestycje w moce wytwórcze i zdolności przesyłowe - uważa ekspert BCC prof. Maciej Chorowski.

"Problem może wybuchnąć i to całkiem niedługo" - powiedział na poniedziałkowej konferencji prezes Business Center Club (BCC) Marek Goliszewski. Jego organizacja przygotowała raport na temat stanu polskiej elektroenergetyki. BCC zamierza przedstawić go premierowi Donaldowi Tuskowi i wicepremierowi Waldemarowi Pawlakowi.

"Do 2014 roku możemy mieć sześcioprocentowy deficyt mocy. Grożą nam wyłączenia prądu w mieszkaniach i firmach" - podkreślił Goliszewski. Zdaniem BCC, przyczyną jest brak środków na renowacje pracujących bloków energetycznych i urządzeń oraz na inwestycje w nowe moce.

"Zainstalowana moc elektryczna w Polsce od kilku lat nie zmienia się i wynosi 33-35 tys. megawatów. Rośnie zużycie prądu, co oznacza, że zmniejsza się rezerwa mocy" - wyjaśnił Chorowski.

Jego zdaniem wzrost popytu na energię elektryczną rośnie w tempie 3,5 proc. rocznie. "Powinniśmy instalować i to praktycznie od zaraz ponad 1000 MW nowych mocy rocznie" - ocenił ekspert. Podkreślił, że brak inwestycji spowoduje niedobór mocy i konieczność wstrzymywania dostaw prądu.

Chorowski zwrócił też uwagę na groźbę wzrostu cen prądu m.in. ze względu na koszt zakupu przez firmy energetyczne uprawnień do emisji dwutlenku węgla.

"Polska emituje rocznie ok. 220 mln ton dwutlenku węgla, a unijny limit wynosi 180 mln ton. Szacuje się, że za dodatkowe uprawnienia trzeba będzie zapłacić ok. 4 mld zł" - wyliczył. Może to oznaczać, że każdy obywatel będzie dopłacać co roku do dotychczasowych rachunków ok. 400 zł - ocenił.

BCC postuluje zmiany w polskim prawie energetycznym. Zdaniem organizacji pracodawców, za sektor ten nie powinny odpowiadać aż trzy resorty, jak do tej pory - środowiska, skarbu i gospodarki.